筆者が住んでいるマンションは築25年です。築9年のときに購入しました。当時は修繕積立金が月1万円以下でした。
第1回目の大規模修繕は潤沢な修繕積立金をジャンジャン使い、洗わなくてもいい外壁を洗い、変えなくてもいいドアノブを新品に変えて無事に終了しました。
ところが、数年後に第2回目の大規模修繕を控え、予算が2億円ほどたりないことが判明したのです。
このことは以前に執筆しました。
あれから時間が経ち、いよいよ具体的に策を考えなければならない時がきました。
目次
素人だからといって逃げられない「修繕費」のこと
管理会社は大規模修が稼ぎ時です。多くの管理会社は「予算を削減すること」を避けたいため、一時金を集めてでも予定通りのフルスペックの修繕を実行するようにすすめます。
そこで住民は管理会社とは独立した「修繕費を考える会」をつくり、大規模修繕計画の見直しと修繕積立金の値上げをいかに節約するかを考えることになりました。
委員会メンバーはくじ引きで240世帯の中から7人が選ばれます。筆者はそのくじに当たったのです。
管理会社が提出した計画では、1世帯当たりの修繕積立金を月に2万円値上げして解決するとのことでした。
しかし、240世帯の中には月に2万円の捻出が厳しい世帯が多数あります。なんとか値上げを阻止するか、最低限の値上げまでで抑える策を考えなければなりません。
筆者を含めた7人のメンバーの肩に240世帯の家計が重くのしかかりました。
「マンションの管理は管理会社に任せておけば大丈夫」という時代は終わりつつあります。
今回は、マンションの修繕積立金の節約を考えなければならなくなった筆者の経験をもとに、修繕積立金を節約するコツ、これからマンションを購入する人が知っておきたいことをお話しします。
修繕積立金が減っていた理由と大規模修繕費を節約するコツ
筆者のマンションでは修繕積立金が予定よりも大幅に減っていました。理由は、予定外の植栽費と突発的な修理費でした。
新築当時の植栽費は年間300万円でしたが、現在は年間900万円に膨れ上がっています。
成長した樹木が近隣に枝を広げ、苦情が出るたびに予定外の植栽費がかかっていました。老朽化した噴水のポンプはたびたび壊れ、1回の修理費は30万円程度です。
このような予定外の出費に修繕積立金が使われたことで、知らず知らずのうちに修繕積立金が減っていたのです。
大規模修繕はマンションを維持するうえで大切なものです。「お金がないから修繕しない」という選択はマンションの資産価値を下げることになり、結果的に損することになるでしょう。
筆者のマンションのように共有部分の多いマンションでは、植栽や噴水のように建物以外の維持費がかさむ傾向があります。
お金がかかるわりに恩恵を受けている人は一部の人だけかもしれません。
筆者は、大規模修繕に使うお金を少しでも多く残すために
・ 噴水は埋め立てて修理費を節約
という意見を出しました。この2点だけでも大きな節約になります。
しかし、住民の中には「植栽が見事だからこの物件を購入した」「噴水は地下に雨水を通すことでヒートアイランド現象を抑えている」と反対する人がいたのです。
結局は、100万円ほどの予算を立ててコンサルタントに依頼し「本当に必要な修繕」に絞って出費を抑えることになりました。
これからマンション購入する人に知ってほしいこと
これからマンション購入するのであれば、気をつけたていただきたいことが3つあります。
1. 修繕積立金が安い物件には要注意
1つ目は、修繕積立金が管理費よりも安い物件には要注意です。
管理費は掃除や管理人人件費などの維持に必要なお金、修繕積立金はマンションを長く保つために必要なお金です。
維持にお金をかけすぎているマンションは長い目でみると「お金がかかるマンション」かもしれません。
2. 世帯数
2つ目は世帯数です。世帯数の多いマンションは、物事を決める際には意見がまとまりにくいという可能性があります。
世帯数が多いマンションほど「変更」を求められることのないように最初から長期的な視野で考えることが大切です。
特に、築年数のたった古いマンションは立替えの決議をとることになるかもしれません。
住民の年齢層が幅広いと建て替えについての考え方や価値観に違いが生まれ「なかなか建て替えできない」という物件も多数あります。
世帯数の多いマンションの購入を考えるときこそ
・ 立替え時期まで住むことになりそうか
を確認するようにしましょう。
そうすることで、想定外の引越代や買い替えを防ぐことができるのではないでしょうか。
3. マンション管理は自分事
3つ目は「マンション管理は自分事として考える」です。
マンションを購入する際には、購入する部屋だけをみて決めてしまう傾向があります。しかし、マンション全体を見ることで「ここは植栽が多いから維持費がかかる」「清掃員の数と回数が無駄に多い」と気がつくことが増え、無駄な管理費や修繕費を節約できることでしょう。
管理費・修繕積立金が値上がりは家計に直結
マンションの管理費・修繕積立金が値上がりは家計を直撃します。できれば、マンション購入前からその視点をもって物件を選びましょう。（執筆者：クリエイティブな節約家 式部 順子）
