不動産投資は不労所得として人気があり、サラリーマンでも副業として不動産賃貸業を行っている人もいます。
アパート経営は収入を得られる以外に節税のメリットもある一方、一歩間違えると資産を減らす可能性もあるため注意が必要です。
本記事では、不動産投資を行う際の税金面のメリットと注意点を解説しますので、副業を検討する際のご参考にしてください。
目次
不動産投資は損益通算で節税している
所得税は所得に対して課される税金なので、給料など所得が増えれば納める所得税も増えます。
サラリーマンの給料は給与所得、不動産収入は不動産所得の対象と、所得区分は異なりますが、不動産所得と給与所得は損益通算が可能な所得です。（雑所得など、他の所得と損益通算できない所得も存在します。）
不動産所得が赤字（損失）になった場合、給与所得から赤字を差し引くことで課税所得金額は減少し、納める所得税は減る算段です。
減価償却によって計算上の損失を生み出させる
不動産賃貸収入から経費を差し引いた金額が不動産所得となりますので、収入よりも経費が多ければ赤字となり、他の所得と損益通算が可能です。
経費に該当するのは、原則として対象年分中に支払った費用ですが、減価償却費については、数年間にわたり経費として計上できます。
減価償却費とは、建物や事業用設備など減価償却資産を耐用年数に応じて償却する費用をいい、耐用年数が5年間の減価償却資産であれば、購入金額を5年間に分けて経費計上します。
減価償却資産は、購入した年分以外でも経費にできるため、実際には利益が発生していても、計算上は損失として申告できるケースもあるので、節税する際は経費の使い方もポイントです。
大赤字になれば節税額以上に資産を失う
不動産賃貸業は借りる相手がいて成立する業種なので、借りる相手がいなければ収入は0円です。
貸付アパートは、建物が古くなれば借りる人は少なくなりますし、近くに新しい賃貸アパートが建てば、賃料を下げないと競争に負けてしまいます。
賃料の値下げは収入減になるため、サラリーマンの給料のように安定的に所得を得るのは想像以上に大変です。
赤字なっても損益通算で、給料に対する所得税の還付は受けられます。
しかし還付される税金以上に損失が大きければ、資産の減少を意味しますので、不動産投資のリスクは十分理解する必要があります。
節税は所得の多い人がやるべき行為
所得税の税率は、所得金額が多い人ほど税率が高くなる仕組みです。
10万円の所得金額を抑える節税方法がある場合、所得税率5％なら5,000円、45％な4万5,000円と同じ節税方法でも、所得金額が多い人ほど節税効果は大きくなります。
節税は、手元に残るお金を多くするために行う手段の1つです。
少々残酷な表現ですが、所得の少ない人が資産を増やしたいなら、節税対策をするよりも働いてお金を稼いだ方が手っ取り早いです。
不動産投資は不労所得としての魅力がある一方、資産を減らすリスクがあり、アルバイトやパートは働いた分お金は必ず得られるため、資産を減らすリスクはありません。
不動産は大きな買い物ですので、購入する際は慎重に検討してください。（執筆者：元税務署職員 平井 拓）
