本日は不動産投資においてとかく見落としがちな税金の話をしようと思います。

固都税や不動産取得税には注意を払っている人もおられると思いますが、あまり知られていないのが譲渡所得に掛かる税金です。

私自身も譲渡所得に関しては2年ほど前まではその存在すら知らず、物件を売却する際に税理士さんに教えていただいてとても勉強になりました。

この税金の仕組みを理解していないと、思わぬ損をすることにもなりかねません。皆さんがそのような目に遭わないために、この譲渡所得に掛かる税金に関してご説明したいと思います。

譲渡所得とは、不動産を売却した際に購入時の価格より高く売れた場合に掛かる税金です

この譲渡所得には短期と長期の2種類があります。長期譲渡所得短期譲渡所得の特徴は以下のようになります。

短期譲渡所得
1. 不動産の所有期間が5年以下で売却した場合
2. 約40%

長期譲渡所得
1. 不動産を5年を超えて所有した後に売却した場合
2. 約20%

※2017年2月2日追記:現在は自宅には3,000万円までの控除が認められるという特例が認められております

このように、短期と長期とでは税率にして20%もの違いが生じるのです

これって大きくないですか?

1000万円で買った物件が1200万円で売れたとしましょう。譲渡所得は200万円ですので、短期譲渡だと80万円納めなければなりませんが、長期譲渡だと40万円で済むことになり、税額に40万円もの差が生じます。

所有期間の数え方にも注意が必要です

売却した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か5年超かを判断します

2011年5月31日に購入した物件を2016年6月1日に売却したら、実際の所有期間は5年と1日となり一見長期譲渡に分類されるようにも思えます。しかし2016年1月1日において判断をするので、この物件は短期譲渡ということになります。

このように少々面倒な数え方をするので、不安な人は「丸6年で長期譲渡になる」と考えても良いかもしれませんね

短期・長期譲渡所得の税額の差は、不動産投資における出口戦略を練る判断材料の1つとしては大きいですが、それにとらわれ過ぎて売り時を逃すということも考えられます。

不動産の売却の際には、あらゆる要因を検討して総合的に判断することが求められるということですね。

ちなみに、先日取り上げた私の自宅マンションは、売却しても短期譲渡ということになります。周辺の不動産価格は当面は下落する心配が少ないので、長期譲渡を目指して引き続き所有することにしています。

私のマンションでも売却して退去していく住民が去年から目立ち始めましたが、恐らくこの人たちは譲渡所得税のことを知らないのでしょう。

ここまで、短期譲渡所得と長期譲渡所得について簡単にご説明しました。実際には譲渡所得の有無の判断や譲渡所得がある場合の計算式があります。(執筆者:内田 陽一)

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