群馬県大泉町のアパートの決済が終わってから約半年が過ぎたころ、大泉町のアパートを紹介していただいた業者さんから物件紹介の連絡をいただきました。

しかも、2棟一括での販売とのことです。大泉町のアパートの購入を気持ちよく決めてくれたので、優先してご紹介させていただきたいとのことで、ご連絡をいただきました。ありがたいことです。

前回の記事はこちら「【実録】私がアパマン5棟所有をいかに達成したか ~続2棟目編~

基準は満たしていますが…

まずは、どのような物件かご説明しましょう。

場所

那須塩原市。那須連山を望む風光明媚な観光地にほど近い、住宅街の一角に位置しています。黒磯の駅から徒歩10分圏内と、車社会のエリアでありながら電車の利用にも便利な場所にあります。

概要

・ 計量鉄骨造2階建て
・ 2DK10世帯(いずれも40.09立法メートル)
・ 平成3年8月完成
・ 敷地面積:723.66立法メートル

販売価格

2,200万円となかなかのお買い得物件です。

想定利回り

ただ、想定利回りとして謳っている25%を得ることは困難だと感じました。4.5万円に家賃を設定しなければ、利回り25%を得ることはできません。

このレベルの部屋を確実に賃貸するには3.5万円がいいところではないかと踏んでいたからです。その賃料を基に計算すると表面利回りは約19%と、それでも悪い数字ではありません。

土地の価値

次に考えなければならないのが土地の価値です。このあたりの路線価は1.9万円/㎡ですので、この物件の路線価ベースでの土地値は1,375万円ということになります。

内見の申し入れ

物件全体の価格に占める土地値の割合は62.5%と、私が基準とする70%には届きませんが、現地調査の結果、価格交渉の材料が見つかるかもしれませんので、とりあえず内見の申し入れをしてみることに。

先客がいましたが、業者さん曰くこの人は常連のひやかし屋さんとのことで、気にしないでくださいとのことでした。まずはひと部屋ずつ建物の中を確認していきます。

1棟目の確認を終えて、唯一の入居者さんが住んでおられるもう1棟に向かいます。その後、中に入るなり目を疑うような光景が!

床はめくれあがり、壁には無数の穴が開いています。故意にパンチでもしたとしか考えられません。もちろん襖もビリビリに破れています。これは酷い…

500万円の値引きに成功!

ひととおり確認を終えたところで、売主さんとの価格交渉ができそうかを業者さんに確認してみました。すると、業者さんのほうから思いもよらぬ提案が。なんと

「1,700万円でどうですか?」

と言うではないですか。「売主さんの了解とらなくて大丈夫なの?」と思いましたが、価格に関してその業者さんにある程度の裁量が渡されているようで、1,700万円までの値下げは売主さんに了解をいただいているとのこと。

なんと幸運な! この良縁を逃す手はありません。

これで、土地値の割合は80.8%、想定利回りは24.7%に急上昇です。帰途につく前に、その場で買付証明を渡すことにしました。自分なりの基準がハッキリしているので、この決断に迷いはありませんでした。

結局、今回も即決です。このような思いもよらない展開が、どこに待ち受けているかは分かりません。

「この値段なら購入を決めよう」

など、自分なりの考えを事前にまとめておくことが大切ではないでしょうか。

次回は、この物件のその後についてお話しようと思います。(執筆者:内田 陽一)