【不動産】売却時の仲介手数料「半額」や「無料」のカラクリとリスクを知る

最近、物件の売却をメインとするインターネットに特化した不動産会社や街の不動産会社でも売却時の仲介手数料を無料や半額にするところが増えています。

売主からすれば売却時の仲介手数料が無料になれば非常に大きな利益になります。

しかし、なぜそういった不動産会社が仲介手数料を無料にしてまで物件を預かろうとするかについて知っていないと損をしてしまうことがあります。

今回は、売却時の仲介手数料を無料や半額にする不動産会社の売却の仕組みについてお話ししたいと思います。

なぜ一部の不動産会社は売却時の仲介手数料を無料にするのか

不動産会社が仲介手数料には、

といった2つの方法があります。

仲介手数料を得る上で、売却と購入のどちらが難しいかというと、実は売却物件を預かる方が難しくなります。

それは、やはり一般の方が物件を売却しようとする時、名前を知っている大手不動産会社に依頼する傾向が強いからです。

そこには、大手不動産会社が多店舗展開している、広告費を掛けて幅広く宣伝しているという要因もありますが、大手に任しておけば安心と考える人が多いからだと思います。

地場の中小不動産会社は、知名度も低く、そこまで広告費を掛けられないので、

仲介手数料を無料、半額にします。

インターネットがメインの不動産会社の場合は、

といった企業努力をしており、売却側は無料、または固定といったことができるのだと思います。

仲介手数料が無料のリスク

一般的に不動産の売却の場合、専任、専属専任で媒介契約を締結するとレインズ（不動産流通機構）への登録義務があります。

レインズには全国の数多くの不動産会社が参加しています。

売却する場合は、レインズに預かった物件を登録し、購入側の仲介会社はレインズで物件を閲覧してお客様に紹介します。

レインズへの登録は、広く公に出すことで、預かった不動産会社が自社のみで販売活動（囲い込み）を行えなくすることが目的であり、売主は機会損失などの不利益を受けにくくなります。

しかし、仲介手数料を無料にする業者の場合は、レインズに載せてしまうと他社に客づけされてしまうと手数料をもらうことができません。

そのため、登録義務のない一般媒介契約を締結することが多く、その場合は他の不動産会社は物件が売り出されることすらわかりません。

そうなるとその不動産会社のみが営業活動を行うことになるので、ポータルサイトなども媒体は限定され、他社の来店客にも紹介されないので、機会損失を起こす可能性が非常に高いです。

実際に買主が見つかっても、買主よりに交渉を進められることが多く、手数料以上に値引きを要請されるケースもあります。

例えば、3,000万で売り出ししている物件だと3％＋6万円（消費税）なので105.6万円です。

それ以上の値引き交渉があると損をすることになります。

仲介手数料は無料でも、トータルで損をするようでは意味がありません。

仲介手数料が無料という理由だけで安易に任せるのではなく、その不動産会社が信用できるのか、どういった方法で売却活動を行っていくのかは確認しておく必要があります。

中には専任でレインズに掲載する場合だと、他社が客づけした場合は売主に仲介手数料50％もらうといった条件のところもあります。

希望の価格で売れない場合は別の不動産会社に変更も検討すべき

マイホームなど、不動産の売却は一生に何度もあることではありませんし、金額も大きいのでできるだけ損をしないようにと考えるのは当然だと思います。

しかし、売却時の仲介手数料が無料だからという理由だけで不動産会社を決めるのは良くありません。

そういった不動産会社は、知名度が低く、規模が小さいので、仲介手数料を無料にしないと物件を預かれないので、多少利益が減っても物件を預かろうとします。

預かったら売却できなければ利益を上げられないので、どうしても買主サイドの意見が通りやすくなります。

タダより高い物はないといったことわざもありますが、無料には無料の理由があります。

その点を踏まえたうえで売却を依頼する不動産は選定してください。（執筆者：山口 智也）