相続税を抑える手段は多数存在しますが、その中でもオススメされる方法の1つに不動産投資があります。

不動産投資は生前に不動産を購入し、賃貸用として利用することで相続税を抑える節税手段です。

ではどうして不動産投資が相続税の節税になるのか、その疑問についてお答えします。

不動産投資が相続税対策になる3つのケース

ケース1:預金と土地に変えることで相続税評価額を20%抑えられる

相続税は、相続開始時点で亡くなった人が保有していた相続財産すべてが対象です。

よって、預金は「亡くなった時点の残高」が相続税の対象です。

一方で、土地は相続開始時点の時価ではなく、路線価方式を用いて相続税評価額を計算します。

地域によっては、倍率方式で相続税評価額を算出するケースもあります。

路線価方式とは、国税庁が公表している路線価図の金額をベースに評価額を算出する方法で、路線価の価格は時価の80%相当とされています。

そのため時価5,000万円の土地を購入した直後に相続が発生した場合、土地の相続税評価額が4,000万円程度になると見込まれるため、計算上の財産価値を1,000万円下げることが可能です。

ケース2:不動産を貸すことで評価額は下がる

他人に貸している土地は貸宅地評価をすることになり、評価額の減額計算ができます。

貸宅地の評価額は、自用地評価額(更地)から借地権相当額を差し引いて計算し、借地権割合60%地域の土地であれば、自用地評価額の40%が評価額となります。

借地権割合は地域ごとに異なり、都心部に近い地域ほど借地権割合は高くなる傾向にあるため、賃貸物件を購入する際は地域選びも重要です。

なお貸付アパートとして利用している土地は、貸家建付地評価をすることになり、借地権割合60%の地域であれば、自用地評価額の18%を減額できます。

ケース3:小規模宅地の特例で評価額を最大80%減額できる

小規模宅地の特例とは、土地を特定の用途に使用し、その土地を取得した相続人が同様の用途に供した場合、最大80%相続税評価額を減額できる特例です。

評価額を80%減額できるのは、自宅の敷地や不動産貸付業以外の事業用の敷地として利用していたケースです。

不動産貸付業として利用していた土地であっても、小規模宅地等の特例の適用により評価額を50%減額できます。

面積制限はあるのですべての土地に特例を適用することはできませんが、最大80%評価額を減額できるため、相続税の節税を考える場合は優先的に適用したい特例制度です。

小規模宅地の特例で最大80%相続税評価額を減額

相続税は現金払いなので要注意

本記事でご説明しましたとおり、不動産投資で相続税を節税することも可能です。

しかし相続税の納税は現金一括納付が原則であり、相続財産の現金・預金を不動産に変え過ぎてしまうと、相続税を支払えなくなる可能性が出てきますのでご注意ください。

また不動産は価値が変動する資産です。

不動産価値が上昇すれば相続税評価額は高くなりますし、不動産価値が下落すれば相続する財産が減ることを意味します。

相続税を節税しても、相続人に渡す財産が少なくなっては本末転倒ですので、相続税対策で不動産投資を行う際は、リスクを踏まえた上で実施するかを検討してください。(執筆者:元税務署職員 平井 拓)