住宅ローンを借りる際に、さまざまな費用が必要です。
お金を借りるためにお金を払うのはやるせないものです。
同じ借りるなら、少しでも費用は押さえたいですね。
今回は住宅ローンを借りる際に必要な費用と、その抑え方を伝えます。
特に契約時の節約と、契約期間を通しての節約法を考えます。
目次
諸費用について
住宅ローンの諸費用には、契約時に必要なものと、契約中必要なものがあります。
【契約時】(1) 事務(融資)手数料
金融機関が徴収する手数料です。
金融機関によりさまざまですが、契約時に一括して支払う「一括前払い」(３.3万、5.5万や借入金額の2.2％等)や、金利を上乗せる「後払い方式」(0.2％程度が多い)があります。
フラット35やネット系銀行で、事務手数料が高額になる傾向です。
【契約時】(2) ローン代行手数料
販売代理や仲介業者が徴収する手数料です。
上記業者の提携金融機関を利用する際や、売主から住宅ローンを借りる際の必要書類の提供にかかる手数料です。
買主自身が金融機関と交渉や契約する場合には、基本的に必要ありません。
【契約時】(3) 抵当権設定費用
法務局に支払う印紙代と司法書士へ支払う報酬です。
司法書士報酬は統一されていないので、比較検討の余地があります。
印紙代は税金です。
金融機関が司法書士を指定するときがあります。
このパターンは司法書士が金融機関のOB等で安価な報酬な場合と、司法書士が金融機関への紹介料支払いのため、報酬が高額な場合があります。
費用は必ず確認してください。
【契約時】(4) 適合証明取得費
買主が住宅支援機構のフラット35利用する際、購入物件が適合証明を取得しなければなりません。
新築時に適合証明を得ている建物でも、中古物件として売買される際は、再度適合証明が必要です。
適合証明取得の費用は統一されていません。
適合に改築が必要になる場合があります。
比較検討の余地があります。
【契約時】(5)物件調査手数料
金融機関が融資の際に徴収する費用です。
あくまで金融機関が内部資料として作るものです。
【契約時】(6)印紙税
住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)に貼る印紙です。
電子取引の場合は印紙が必要なく、税金はかかりません。
ただし金融機関から電子契約手数料を徴収する事例がありました。
「契約中」に必要となるもの
次は契約中に必要なものを解説します。
(1) ローン保証料
ローン保証料は、住宅ローン契約者が金融機関に返済ができない場合、代位弁済する機関です。
最近の住宅ローンのほとんどは、連帯保証人などのでなく、保証会社を利用します。
契約中、保証会社に保証が必要です。
ただし費用は、契約時の一括前払いか、後払い方式を選べる金融機関が多いです。
一括前払いの事例
ある銀行の例で、1,000万当たり
10年 8万5,450円、
20年 14万8,350円、
35年 20万6,640円を支払います。
後払い(金利上乗せ)の事例は、0.2％が多いですが、契約者の与信能力によって0.1～0.4％程度です。
銀行等の住宅ローンの場合、要負担です。
フラット35の場合は、基本的に必要ありません。
(2) 火災保険
基本的に新価での加入が義務付けられます。
金融機関や仲介会社等では提携の保険会社を紹介してくれます。
安価に加入する方法は、不必要な特約などを除くことや、共済と比較検討することです。
(3) 団体信用生命保険料
銀行系の住宅ローンは、金融機関が負担する(あらかじめ上乗せされている)場合がほとんどです。
３となります。
銀行系でも3大疾病特約等の特約を付加するのであれば、0.1～0.3％程度の金利上乗せが必要です。
団体信用生命保険は安価だが、契約者が若年層でれば、通常の生命保険の方が安い可能性があります。
一括前払と後払い方式
事務手数料や保証料は契約時に一括して費用を支払う(一括前払)か、貸出金利を0.2％程度上乗せするか(後払い方式)、二者選択できる場合があります。
一括前払い方式は一般的に、後払い方式より合計額で安価になる場合が多いです。
後払い方式は、初期費用がない方にお勧めです。
総費用についての事例
事務手数料(保証料)について、契約時に借入金額の2.2%程度を支払うか、貸出金利を0.2％程度上乗せするか、検討します。
3,000万円を場合、35年で返済する契約をする。
2.2％であれば66万円。
3,000万円を35年で借りる場合で、利息の追加負担は、約107万(毎月同額返済)
上記は、14年目で利息が66万円をこえます。
概算ですが、14年以前に繰り上げ返済をするのであれば、後払い方式が有利です。
14年以後に繰り上げ返済をするのであれば、一括前払の方が有利です。
保証料は前払い時の設定より早く完済した場合(契約時に35年分の保証料を一括前払いしたが、20年目で繰り上げ返済して完済した場合等)、再計算して戻り分がある場合があります。
見積もりで比較することが大切
今回は住宅ローンを借りる諸費用を取り上げました。
諸費用について、費用を抑える方法を見てきました。
住宅ローン関係の諸費用は、金融機関や仲介業者の提案と同時に、他にも見積もりを得て比較することがコツです。
金融機関や仲介業者の紹介ならば安心感はあります。
ただし自分自身で調査やリスクヘッチができるのであれば、より安価な業者へ頼むことができます。
マイホームを購入際には、住宅ローンの費用だけでなく家を買う手数料も必要です。
仲介手数料、取得税、固定資産税、引越代等これらを加味した資金計画を立てましょう。
最後に諸費用は元来住宅ローンでは借りられません(担保にならない)。
しかし住宅ローンに上乗せしてくれる金融機関や、諸費用ローンという別ローン(別商品)があります。
ただし、諸費用も借りなければならない資金計画は、十二分に検討してください。（執筆者：金 弘碩）
