自宅から賃貸併用住宅への建て直しを検討している方からのご質問にお答えします。
賃貸併用住宅での主な2つメリットは、(1)副収入の取得、(2)賃貸経営の安定性です。この2点について、説明をします。
(1)潤沢な副収入を得られる
昨今は給与所得が減っているにもかかわらず、消費税増税や小売商品の価格上昇などが目につきます。固定資産税も上がり始め、相続税の負担も増加傾向にあります。今までは東京都内に戸建て住宅だけでは相続税支払い対象ではありませんでした。
しかし、今後は23区内に戸建を持っている人の大半が相続税を支払う必要がでてきました。つまり、マイホーム所有者の税金負担増えるということです。また、自宅と所有すると、維持修繕費用が掛かります。
そのために対策を検討する必要があります。
賃貸併用住宅のメリットは、家賃収入を得られることです。例えば、自宅の他に2つの賃貸部屋を装備した建物では、住宅ローンの月返済額と毎月の家賃収入が同額となるケースもあります。これならば、住宅ローンをあなたの給与所得から持ち出して返済に回す必要がありません。自宅が家賃を稼ぐということは、家計が楽になるということです。
しかし、メリットばかりではなく、リスクもあります。
賃貸経営は、100%成功するとは限らないからです。また、通常の自宅よりも建物取得費用が大きくなります。このため、通常の戸建て取得のときよりも大きな借入額となります。空室となってしまった場合は、より一層の大きな負担となります。
リスクである空室を避けるために、やらなければならないことがあります。
賃貸併用住宅の立地を選び抜くこと。例えば、入居者が住みやすいと思える街であること、利便のよい駅の近くであることなどです。
また、貸し出すお部屋についても工夫が必要です。
どこにでもあるようなワンルームでは入居者はあなたの部屋を選んではくれません。結果として空室となってしまします。だからこそ、入居者の目線で、利便性のよい立地を選び、差別化のある部屋を造ることが大切です。
賃貸併用住宅は、単なる自宅ではありません。賃貸経営として必要なものを抑えることで、潤沢な副収入を得られるものです。
(2)賃貸併用住宅は、安定した賃貸経営の王道
立地と建物の価値は、賃貸経営をやる限定条件です。しかしながら、立地と建物がよくても賃貸経営で失敗をしてしまうことがあります。新築でもいつもチラシが散乱しているマンション、ゴミ置き場が汚いアパートなどでは、人が寄りつきません。
賃貸経営では、建物の管理や入居者のサポートが安定経営をするために必要なのです。
一般的なアパートやマンションでは、オーナーさんが近くに住んでいないケースが多々あります。そのため、エントランスや建物などの掃除が行き届いていない結果となります。
しかし、賃貸併用住宅では、オーナーさんが建物に同居しています。そのために、オーナーが負担なくエントランスなどの共用部分を常に掃除することができます。どんなに工夫を凝らした建物でも、ゴミが散乱していてはで物件の価値が下がってしまいます。ゴミやチラシの散乱は、時間を選ばずおこりえます。
これをいち早く察知して、入居者が苦にならないようにメンテナスをする。これができるのが賃貸併用住宅のオーナーさんのメリットです。建物を建築している時以上に、建てた後の時間が長いのです。入居者が快適に暮らしていける状態を作れば、おのずと満室になります。その結果として、安定した賃貸経営が成立します。
また賃貸併用住宅には女性が入居する確率が高いという傾向があります。都会は犯罪も多く、オーナーさんが同居している点が安心材料もなります。
賃貸併用住宅は、この性質を的確に活用することで多くのメリットが得られます。自宅が夢のマイホームと言われた時代は過ぎ去りました。賃貸併用住宅を検討しないことこそが最大のリスクとも言えます。（執筆者：大長 伸吉）
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