不動産投資の中古と新築に関するウソ・ホント

不動産投資に興味を持っている人なら誰もが気になる「不動産投資に関するウソ・ホント」に付いてお伝えしようと思います。

私のこれまでの経験では「これって嘘だよなぁ…」と感じたことも多くありましたので、体験者の生の声として参考にしてもらえたらと思います。

今回は「新築と中古、どちらに投資すべき？」という疑問について考えてみたいと思います。

新築と中古のメリット・デメリットを比較

まず、新築物件と中古物件の主なメリット・デメリットを挙げてみましょう。

新築物件

メリット
1.維持費が少額で済む。
2.入居付けが楽である。

デメリット
1.投資金額が大きい。
2.利回りが低い。

中古物件

メリット
1.投資金額が比較的少額である。
2.高い利回りを期待できる。

デメリット
1.ある程度の維持費が掛かることを想定する必要がある。
2.賃貸にはリフォームが必要な場合も。

どうでしょう？　新築と中古、皆さんならどちらに投資しますか？

このように対極にある新築への投資と中古への投資、一言でいうと、新築はお金持ちの投資法、中古は庶民の投資法といったところでしょうか。

新築物件の場合、賃貸経営は比較的容易で賃貸経営に関する知識のない人でも行うことができます。資金さえあれば誰でも始められて、当初は経営も順調に進むことでしょう。

しかし時が経てば物件は古くなります。そうなると素人大家さんでは経営が立ち行かなくなり、気付くと半分が空室といった悲惨な事態にもなりかねません。

新築物件もいずれは築古になります。結局は中古物件を購入する場合同様、賃貸経営に関する知識を身に付けなければ、将来的に安定した賃貸経営を行うことはできないということになるのですね。

そうであれば、初めから高利回りを狙える中古物件を購入したくなりませんか？

私が中古物件のみを購入する理由

私はこれまで中古物件のみを購入してきました。

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「築20年でボロボロ、おまけに全室空室」なんて物件は私にとっては正にお宝。そんな時は「全室空室」を材料に値引き交渉をしちゃいましょう！

そんな手の掛かりそう物件を買いたい人はそうそう居ません。時として数百万円の値引きをしてもらえることもあります。

2,200万円（利回り20％）の物件が1,780万円で購入できたらどうですか？

私の所有するある物件は購入する際の空室率は何と90％。空室率の低さを材料に420万円の値引きに成功しました。値引きしてもらった420万円はリフォームに回し、リフォーム完了後3か月以内には無事満室に。

このように物件価格が抑えられれば、賃料を安く抑えることができるため、賃貸市場においても競争力のある物件になります。

そうなれば築浅物件に比べて敬遠されがちな築古物件でも、比較的容易に入居付けをすることができます。

購入物件を安く仕入れることで、中古のデメリットを打ち消す効果が見込めるわけです。

私の投資スタイルはこのように中古物件を専門としたもので、正直とても手間がかかるものです。

しかしながらサラリーマンでは不可能ということは決してありません。

なぜなら、先ほど例として挙げた物件は、私がサラリーマン時代に購入したものです。志のある人であれば、週末を利用すれば十分に対応することができるはずです。

本気で不動産投資で成功したいと考えている人には、私は中古物件をお勧めしています。（執筆者：内田 陽一）
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