アパートやマンション、駐車場などの不動産収入がある人は規模の大小を問わず消費税法上の事業者になります。
不動産経営をする上で、消費税について知識を持っておくことは非常に大切です。
保有不動産を売却した場合など、賃貸料収入が少額であるにも関わらず消費税の課税事業者となる場合があるからです。
不動産経営を行っている方が消費税について注意しなければならないことについて、今回は説明していきます。
目次
1. アパートやマンションの賃貸料
居住用のアパートやマンションの賃貸料は原則として消費税の非課税取引です。
ですが、その賃貸借契約が居住用としての契約ではなく、事業用としての契約である場合は課税取引になります。
同じアパートやマンションの同じ間取りの部屋でも、契約の種類によって消費税の扱いが異なることになります。
アパートやマンションの賃貸契約の中で、事業用の契約がある場合は収入を区分しておく必要があります。
特にテナントや駐車場の賃貸契約など、他の課税取引となる収入がある方は要注意です。
消費税の納税が漏れてしまうことに繋がってしまいます。
2. 建物や土地の売買
建物の売買は消費税の課税取引、土地の売買は非課税取引になります。
建売住宅や中古住宅、マンションの売買契約上、売買の金額は土地部分と建物部分に分けることが原則となっています。
ただし売買契約書上で土地部分と建物部分が明確に分けられていない場合もあるので、この場合は取引相手にその内訳を確認しておいた方がいいでしょう。
3. 金券ショップで購入した印紙
郵便局や法務局などで印紙を購入した場合、消費税は非課税となります。
一方、金券ショップなどで印紙を購入した場合は課税取引になります。これは非課税となる収入印紙の売買が、郵便局など「印紙売りさばき所」等で行われるものに限られているからです。
消費税の課税事業者にとって、印紙を金券ショップで買うだけで消費税の節税になります。とくに頻繁に印紙の添付を行う場合は、印紙代の節約にもなりますので金券ショップで印紙を購入することをおすすめします。
4. 事業に関連する取引の全てが消費税の納税額計算に影響する
例えば不動産の管理のために自動車を購入した場合、消費税の納税額計算上の課税仕入れになります。
逆に不動産の管理に使用していた自動車を売却した場合は課税売上になります。
※課税事業者はチケットショップで印紙を買うと課税仕入れになり、その消費税分を納付する消費税から差し引くことができます。 郵便局で買った場合は非課税なので、納付する消費税から差し引くことができません。 チケットショップで買ったほうが値段も消費税も安くなるので、不動産業の方はよくそうしています。
このように不動産と直接関係のない取引でも、事業に関連する収入や支出は全て消費税の納税額に影響を与えると考えておく必要があります。
一方、プライベートでの支出は消費税の納税額計算に一切影響を与えません。
まとめ
不動産に関連する取引は課税取引と非課税取引が混在しており、消費税の納税額計算が非常に難しい場合が多いです。
今回は触れていませんが、簡易課税方式の選択をしていない場合、納税額の計算は困難を極めます。
課税取引と非課税取引、どのように区分されるかを理解することが大切です。（執筆者：高垣 英紀）
