以前のコラムにて、広告料の相場には地域ごとに大きな開きがあるということをお伝えしました。
皆さんは、関西方式という言葉を聞いたことがありますか？ 関西地方における、不動産所有者の敷金に対する独特な考え方のことを言います。
関西のオーナーは敷金をどのようなものと捉えているのか、これから詳しく説明いたします。
関西方式とは？
まず、敷金の定義を確認してみましょう。敷金とは家賃の未払いや、経年劣化や通常損耗以外の原因によって修繕等が発生した際、その清算に充てるために大家に預けておくお金のことです。
退去時にこれらの費用が差し引かれ、残った額は返金されることになります。
収益物件をオーナーチェンジ（入居者がいる状態での取引）で売買する際、関東などでは売主が大家として入居者から預かった敷金は、新オーナーである買主に引き継がれることになります。
つまり、買主は売主に対して売買代金を支払う一方、売主は買主に対して入居者から預かった敷金相当額を支払うことになります。
敷金は、売買する物件にその時点で住んでいる入居者から預かっているものなので、買主に継承されるのはある意味自然なことですよね。
ところが、関西方式では様子が異なります。関西方式に馴染みのない人が関西で収益物件を購入するときには注意が必要となります。これからお話しすることを、頭の片隅にでも置いておいていただけたらと思います。
関西地方の収益不動産取引において「敷金持ち回り」とあったら、「敷金債務持ち回り」のことを言います。敷金債務とは、大家が入居者から預かった敷金を入居者に返還する義務のこと。
関西では、売主から買主に対して敷金が継承されることはありません。つまり関西においては、敷金は入居者から「預かる」ものではなく「いただく」ものと言ったほうがよいかもしれませんね。
このような関西方式に戸惑いを覚える投資家も少なくないのではないでしょうか。でも、関西地方ではこれが一般的なルールなのです。
店舗付き物件・任意売却物件にはご注意を
関西で店舗が入っている物件を購入する際は、気を付けなければなりません。店舗は家賃が高額なうえ、大家に6か月分の保証金を預けるのが一般的です。
実際に保証金を預かっていない新オーナーが保証金の返還義務を負うとなると、賃貸経営には大きなダメージとなります。
関西地方に限らず、任意売却物件の取引にも注意を要します。任意売却物件の所有者は経済的に困窮しているはずです。預かった敷金を借金返済に充ててしまっているかもしれません。
無い袖は振れませんので、そのような場合は、「預かり敷金の承継なし」という条件での取引になってしまいます。
いかがでしょう？ 日本国内といえども、場所によってこれほどまでに違うものかと、新鮮に感じる人もいるのではないでしょうか。だからこそ、こうした意外な商習慣には気を付けなければなりません。（執筆者：内田 陽一）
