住宅ローンでは原則として、金融機関から融資を受けている間は、自宅に住み続ける必要があります。
（これを「自ら居住義務」と言います。）
この理由は当然ながら、金融機関としても「住宅購入」という公共性に鑑み、住宅ローンの金利を抑えているからです。
しかし、第三者賃貸が自由な不動産担保ローンの利率が高いことなどから、当初から第三者賃貸する目的で、住宅ローンの融資を受ける人もいます。
今回はこれがバレるとどうなるのか、解説していきます。
目次
やむを得ない時は、金融機関に届け出を
まず最近の動向から解説しますと、昔はどのような事態であっても、第三者賃貸は絶対に禁止されていました。
しかし、例えば延滞などで返済が苦しくなった場合などは、予め返済中の金融機関が承認することを条件に、自分達は安い賃貸に移り、自宅を第三者賃貸し、その賃料を返済とみなすなどの特例的な取扱いも増えてきました。
また、サラリーマンが転勤などでやむを得ず自宅を離れなければならない時も、予め金融機関に届け出をしておけば問題はありません。
ただ、不動産担保ローンの利率が高いからという理由で、利率の低い住宅ローンを借り入れ、それを第三者賃貸することは契約違反です。
第三者賃貸がバレる理由
実際に、私が金融機関に勤務していた頃、第三者賃貸を行った債務者と面談したことがありますが、正直申し上げて罪の意識がほとんどありません。
これは、債務者と金融機関との温度差かもしれませんが、住宅ローンを違う目的で利用することは、明らかな契約違反であり、まずは債務者本人が融資物件に住むよう指導します。
ところで、「融資物件に誰が住んでいるか」などがどうしてわかったのか、不思議に感じている債務者がいるのも事実です。
自ら居住違反が発覚する原因としては、まず近隣住民からのタレコミです。
やはり、第三者賃貸で借りている人も、どこか挙動不審な感じがあるようです。
そして、金融機関の債権回収担当者が、定期的にきちんと融資物件に住んでいるかの調査も行っています。
金融機関としても、すぐに第三者賃貸された場合、融資担当者のミスになりますので、その辺りの調査は抜かりなく行っています。
悪質な場合は金融機関から刑事告訴も
なお、当初から第三者賃貸する目的で住宅ローンを借り、実際にすぐに第三者賃貸して賃料収入を得ていた場合、金融機関と交わす「金銭消費貸借契約」違反なのは明白で、これは金融機関に対する「詐欺罪」が成立する余地があります。
実際に数年前、組織的に第三者賃貸を行っていたとして、金融機関から刑事告訴され、警察に詐欺罪で立件された事例もあります。
これらの事例から考えると、第三者賃貸にメリットはありません。
住宅ローンと不動産担保ローンの利率が何故こんなに違うのか、その辺りからでも、住宅ローンには守らなければならないルールがあることを理解して下さい。（執筆者：1級FP技能士、宅地建物取引士 沼田 順）
