今までの一般的な住宅ローンでは、
・ 銀行に数万円の手数料
・ 保証をしてもらう保証会社に数十万円の保証料
を支払っていました。
しかし、ここ数年にかけて、
という流れが加速しています。
今回は、なぜこのような形態が加速しているのか、保証会社との関係はどうなるのかなど、わかりにくい構図を整理してみたいと思います。
目次
銀行は定率制の手数料で収益改善
日銀のマイナス金利政策により、住宅ローン金利は低下したものの、銀行収益は利ざやが縮小し、減益決算が続いています。
その一方、保証会社が銀行に代わって返済する「代位弁済」が減少、保証会社の保証料は、そのまま保証会社の利益になっています。
銀行としては、そうであれば、銀行に「定率制」で数十万円の手数料を支払い、保証会社への保証料をなくした方が、銀行の収益は改善すると考えた訳です。
実際に、大手行を中心として、銀行に2.20％（税込）の「定率制の手数料」を支払う形式が主流になりつつあり、保証会社に保証料を支払う形式が、むしろ例外的な位置付けとなってきています。
保証会社との関係は基本的に従来通り
では、保証料を払っていない、保証会社との関係はどうなるのでしょうか。
基本的に、この関係は従来通りで、銀行から保証会社に数パーセントの保証料相当額を支払うことで、保証会社が保証を行うことに変わりありません。
ゆえに、債務者と保証会社との「保証委託契約」や、保証会社名義での「抵当権設定」の取り扱いは、従来と何ら変わりありません。
ただし、今まで早期に完済したり、一部繰上返済時などに行われていた、「戻し保証料」は、債務者から保証会社に保証料が直接支払われていないため、この概念自体がなくなることになり、注意する必要があります。
不明点があればきちんと確認しましょう
もともと、保証会社の保証が付かない、ネット銀行などを除いて、今後も債務者と銀行、保証会社との関係は変わりありません。
しかし、今後は債務者が保証会社に、保証料を支払うということがなくなるため、保証会社に保証してもらっているという意識が、薄くなるという懸念はあります。
大手行の中には、将来的に保証会社を取り込み、銀行本体と一体運営することで、さらなる効率化を模索している所もあるようです。
「金消契約」時などに、その辺りの不明点があれば、担当者に質問するなどして、自身の住宅ローンにおける、保証会社との関係を確認することをお勧めします。（執筆者：1級FP技能士、宅地建物取引士 沼田 順）
