今回は投資用不動産の出口戦略、すなわち投資用不動産の売却に関するお話です。
「出口戦略」とは所有している不動産の売却も含め、今後どうするのかを決めることを意味します。
以前から、不動産投資はインカムゲイン目的であるということをたびたびお話してきました。
これはバブル期を過ぎたあたりから、日本における不動産投資家の大部分がコンセンサスとしているでしょう。
ですので普段はあまり考えることのない売却（キャピタルゲイン）等の出口戦略ですが、とは言ってもやはりいずれは時期が訪れます。
特に新築物件とは違い、中古物件の場合はオーナー存命中に耐用年数を迎えることも多いわけですからなおさらです。
今回は出口戦略策定にまつわる4つのチェックポイントをお話します。
目次
1. 物件の現状を把握する
例えば40代で築15年のワンルームマンションを購入したとします。
60代では築35年となり、自身が存命中に例えば法定耐用年数の築47年という区切りを迎える可能性が出てきます。
築年数はあくまで法定年数なのでそれ以降も住み続けられますが、被相続等を考えると当然売却しようという意識も働きます。
ただ現代はリノベーションの時代でもあります。
耐用年数に関わらず、リノベーションによりそれ以前よりも高い賃料が得られるケースもあります。
諸条件はありますが魅力的な部屋づくりはまだまだ可能というわけです。
2. 最終損益は自分の納得できる範囲内か
このままリノベーション等を行い保有することがよいのか、それとも売却しいったん資金化した方が良いのかは
・ 市況
・ 近隣の売買事例
・ 購入時からのトータルの損益
等を考えながら、売却を決断しなければなりません。
購入時からの通算損益と近隣の売買事例等から売却を仮定したトータルの損益を算出し、損得が自分が納得できる範囲内であることが大切です。
3. 物件の将来性
物件地域が今後人口が増加し賃貸物件の将来性が大きいのであれば、引き続き保有することも当然ありでしょう。
そうでなければいったん売却し、次の物件購入資金にあてることも考えなくてはいけません。
4. 自身の人生設計
オーナー自身の年齢や相続等を考えて、全財産のバランスを考えたうえで売却することも当然あり得ますし、そのまま相続財産として被相続財産とすることも考えられます。
家族等相続人と事前に話をする場を設けることも必要です。
相続を念頭においてバランスの良い資産作りを
大部分のマンション投資家は私のようなサラリーマン投資家でしょうから、財産のほとんどを不動産投資に向けることは本来かなり難しいはずです。
出口戦略を考える時、相続時の資産のバランスを考えながら、自分の全ての資産明細を確認し時間をかけながら徐々にリメイクしていくことが必要です。
当然不動産の売却も視野に入れながら、バランスの取れた財産作りを意識しなければなりません。
売却の際には、のこされる方々への「やさしさ、気配り」として上記の内容に留意して手続きを進めるべきでしょう。（執筆者：不動産投資歴16年 堀江 優）
