自宅を購入したのに住宅ローン控除が適用できない4つのケース

ローンを組んで住宅を購入したとしても、住宅借入金等特別控除（通称：住宅ローン控除）が適用できないケースもあります。

購入後に住宅ローン控除の適用要件を満たさないことに気がついても遅いですので、事前に適用できないケースをご確認ください。

1. 住宅ローンの返済期間が10年未満

住宅ローン控除は、返済期間が10年以上の住宅借入金を組んで住宅を取得した人を対象とした特例です。

そのため、

・ ローンの返済期間が10年未満の場合

・ 両親や祖父母から住宅購入資金の支援を受け、ローンを組まずに自宅を購入したケース

で、住宅ローン控除を適用できません。

またローンを組む場合は、原則として金融機関などから借りる必要があり、親族などから借りて自宅を購入した場合については、返済期間が10年以上だったとしても特例の適用対象外です。

2. 購入物件の築年数が20年（25年）を超えている

中古物件を自宅用として購入した場合、建築年数の条件があります。

・ 建築年数は原則取得の日までの期間が20年以下

・ 購入物件がマンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年以下

でなければいけません。

ただし、建築年数が20年または25年を超えている物件であっても、耐震基準に適合する建物であれば住宅ローン控除を適用できます。

その場合には確定申告する際、耐震基準に適合する物件であることを証明する書類を添付する必要があります。

3. 12月31日までに購入物件に居住する必要がある

住宅ローン控除は、

・ 取得の日から6か月以内に購入物件に居住し、

・ 適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること

も条件とされています。

令和3年分の確定申告で住宅ローン控除を適用する場合、令和3年12月31日までに居住していないと特例は受けられません。

また住宅ローン控除は10年間（13年間）、毎年控除することができる制度ですが、その年の12月31日時点で対象物件に住んでいないと、特例は受けられませんのでご注意ください。

4. 譲渡所得の特例制度を利用している

自宅を処分して売却利益が発生した場合、譲渡所得の特例制度（3,000万円特別控除の特例など）を適用することで、譲渡所得税を無税にできます。

しかし今まで住んでいた自宅を売却し、居住用の譲渡所得の特例を適用した際は、一定期間住宅ローン控除を受けられません。

住宅ローン控除を適用できない期間

・ 令和2年4月1日以後に売却し譲渡所得の特例を適用した場合：居住用に供した年とその前2年・後3年の計6年間

・ 令和2年3月31日以前に売却し譲渡所得の特例を適用した場合：居住用に供した年とその前後2年ずつの計5年間

譲渡所得の特例と住宅ローン控除の双方の適用要件を満たしている場合には、節税効果の高い特例を選ぶことになりますので、あえて住宅ローン控除を適用しない選択をした方がいいケースもあります。

住宅ローン控除上限は適用年度によって異なる

住宅ローン控除は、住宅借入金の金額に一定の税率を乗じたものを税額控除として差し引きます。

借入金が大きいほど控除額も大きくなるのですが、住宅ローン控除の対象となる借入金には上限が設定されており、住宅ローン控除を適用する年分や購入する物件の種類によって、借入金の上限は異なります。

また控除できる年数についても、購入した住宅の種類によって違いますので、住宅ローン控除を適用する年の借入金の上限・年数は事前に確認してください。（執筆者：元税務署職員 平井 拓）