お盆に実家へ帰り、土地は親のものではなく、地主から借りていると初めて知ることがあります。「相続するには地主の承諾が必要なのか」「名義変更のために承諾料を払うのか」と不安になりますが、法定相続人が借地権を引き継ぐ通常の相続なら、地主の承諾も承諾料も原則として必要ありません。ただし、第三者への遺贈や売却、建て替えでは扱いが変わります。相続と譲渡の違いを先に押さえておきましょう。
そもそも借地権とは。実家の土地が借地かを確かめる
借地権とは、建物を所有するために他人の土地を借りて使う権利です。借地借家法では「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定められています。土地を借りている人を借地権者、貸している地主を借地権設定者と呼び、借地の対象となっている土地は底地といいます。
借地権にはいくつかの種類があります。もっとも一般的なのが普通借地権で、存続期間は30年が基本、契約を更新して住み続けることもできます。これに対して定期借地権は、契約で定めた期間が満了すると更新されずに土地を返す契約です。住宅用では、存続期間を50年以上として結ぶタイプがよく知られています。契約が古い場合には、借地借家法が施行された平成4年（1992年）8月1日より前の、旧法にもとづく借地権であることもあります。旧法では、木造などの非堅固な建物と、鉄筋コンクリート造のような堅固な建物とで、存続期間の扱いが異なっていました。
まず確かめたいのが、実家の土地が本当に借地なのかどうかです。法務局で土地と建物の登記事項証明書を取れば、それぞれの所有者を確認できます。土地と建物の所有者が別々になっている場合は、借地権が設定されている可能性が高いといえます。あわせて借地契約書があれば、種類や存続期間、更新や増改築の取り決めを確認しておきましょう。
借地権は相続人がそのまま引き継ぐ。承諾も承諾料もいらない
ここでいちばん押さえておきたいのが、借地権は相続財産として相続人がそのまま引き継げるという点です。民法では、相続人は相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すると定められています。借地権も財産のひとつですから、相続人が当然に引き継ぎます。
大切なのは、相続は「譲渡」ではないということです。他人へ売ったり譲ったりする譲渡とは違い、家族などの法定相続人が引き継ぐ通常の相続では、地主の承諾は必要ありません。承諾料や名義書換料も原則として支払う必要はなく、地主から求められても、法定相続人の相続であれば応じる義務はないとされています。契約期間や地代といった条件もそのまま引き継がれるため、契約書を結び直す必要もありません。
一方で、地主の承諾が必要になる場面もあります。遺言で法定相続人以外の第三者へ借地権を特定して渡す場合や、相続した借地権を第三者へ売る場合は、相続ではなく譲渡にあたるため、地主の承諾が要ります。承諾を得ずに進めると契約違反となり、契約を解除されるおそれもあります。もし地主が承諾してくれないときでも、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す仕組みが用意されています。相続と譲渡で、承諾や承諾料の要否がどう変わるのかを整理すると、次のとおりです。
表の承諾料は、あくまで相場の目安です。承諾料や更新料、地代は法律で一律に決まっているものではなく、契約の内容と地主との合意によって変わります。金額や条件は借地契約書で確認し、必要に応じて地主と話し合うことになります。
相続したらまず踏む手続き。建物の相続登記と地主への連絡
借地権を相続すると決まったら、順番に手続きを進めます。まずは遺産の分け方を決める遺産分割協議を行い、借地権と建物を誰が相続するかを話し合って、遺産分割協議書にまとめます。遺言書があり、その内容に従う場合は、遺産分割協議書の作成は必要ありません。
次に、借地上の建物の名義を相続人へ変える相続登記を、法務局で行います。ここで見落としやすいのが、相続登記が令和6年4月から義務になったことです。借地上の建物も不動産ですから、相続税がかかるかどうかにかかわらず、取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。令和6年4月より前に相続が始まっていた場合は、令和9年3月31日までが期限です。
相続登記に必要な書類は、被相続人の出生から死亡までがわかる戸籍謄本や、相続人の戸籍・住民票、遺産分割協議書または遺言書、印鑑証明書、固定資産評価証明書などです。手続きが複雑なときは、司法書士に依頼するとスムーズに進みます。建物を相続人の名義で登記しておくことには、もうひとつ意味があります。借地権そのものの登記がなくても、建物を自分名義で登記していれば、仮に地主が底地を第三者に売っても、新しい地主に借地権を主張できるからです。
名義変更に地主の承諾は要りませんが、地主への連絡はしておきたいところです。法律上の義務ではないものの、誰が新しい借地人になったかを伝えておくことで、その後の地代のやり取りや更新の話し合いがスムーズになります。連絡は、相続が成立した日付や新しい名義人の情報を記した書面で行うと、認識の行き違いを防げます。
借地権にかかる相続税と、その評価のしくみ
借地権も相続財産である以上、相続税の対象になります。相続税は、借地権だけでなく相続財産の総額が基礎控除額を超えたときにかかり、総額がその範囲におさまれば相続税はかからず、申告も原則として不要です。申告と納税の期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。
気になるのが、借地権をいくらで評価するのかという点です。普通借地権の価額は、その借地の目的となっている宅地を自分の土地として評価した価額、つまり自用地としての価額に、借地権割合を掛けて求めます。借地権割合は、借地の事情が似ている地域ごとに定められていて、国税庁の路線価図や評価倍率表で確認できます。
評価の考え方が土地の所有権とは異なるうえ、地価の高いエリアでは評価額も大きくなり、相続税の負担が増えることもあります。ただし、実家のように被相続人が住んでいた建物の敷地となっている借地権は、要件を満たせば小規模宅地等の特例の対象となり、特定居住用宅地等として330平方メートルまで評価額を80％減額できます。判断に迷うときは、税理士などの専門家に相談すると確実です。
相続放棄・中途解約・地主の交代。よくある疑問への答え
借地権の相続では、細かな疑問もいくつか出てきます。ここでは、相続放棄・中途解約・地主が変わった場合という、よくある3つの点を整理します。
まず、借地を引き継ぐのが難しいときは、相続放棄という選択肢があります。相続放棄ができる期限は、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内で、家庭裁判所で手続きします。ただし、放棄すると借地権だけでなく、預貯金や自宅など他の財産もすべて相続できなくなります。一度手続きすると原則として撤回できないため、他に引き継ぎたい財産があるなら慎重な判断が必要です。
次に、借地の途中でやめたい場合です。借地権の中途解約は基本的にできませんが、地主との間で合意できれば可能です。更新せずに土地を返すときは、更新しない意思を地主に伝えたうえで、建物を解体するのか、地主に買い取ってもらうのかなどを話し合うことになります。
最後に、地主が亡くなったり底地が売られたりした場合です。こちらが借地権を相続していれば、地主が亡くなっても契約の効力は変わりません。地主の権利や義務は、地主の相続人へそのまま引き継がれます。底地が第三者に売られたときも、先ほど触れたように、建物を自分名義で登記していれば新しい地主に借地権を主張できます。
あわせて気をつけたいのが、借地権と建物を兄弟などで共有するケースです。共有にすると、建て替えや取り壊しのような大きな変更や、全体を売るには共有者全員の同意が必要になります。賃貸に出すといった管理にあたる行為は、持分の価格の過半数で決められますが、意見が食い違うとまとまりにくくなりがちです。将来のトラブルを避けたいなら、共有ではなく誰か一人が単独で相続する形も検討する価値があります。
借地の相続は、まず引き継ぐ手続きから
実家が借地だと知ると身構えてしまいますが、法定相続人が引き継ぐ相続なら、地主の承諾も承諾料もいりません。まずは土地が借地かを確かめ、建物の相続登記をすませ、地主へ一報を入れます。そのうえで相続税がかかるかを見て、放棄や売却を考える順で向き合えば、落ち着いて進められます。判断に迷うときは、司法書士や税理士などの専門家に早めに相談すると安心です。
