お盆に実家へ帰ると、「この田んぼ、お前が継ぐか？」そんな話を突然切り出されることがあります。農業をする予定はなくても、親が亡くなれば農地も相続財産です。しかも農地は宅地とは違い、届出や相続登記には期限があり、放置すると過料の対象になることもあります。一方で、貸す、売る、国に引き取ってもらう制度など、農業を続けない人の選択肢も用意されています。
そもそも農地とは。農業をしなくても相続は避けられない
農地は、宅地や建物とは扱いがかなり違います。農地法では「耕作の目的に供される土地」と定められ、農地かどうかは登記簿の地目ではなく、いま実際にどう使われているかという現況で判断されます。しばらく作付けをしていなくても、いつでも耕作できる状態なら農地とみなされる点には注意が必要です。
気になるのは、自分は農業をするつもりがなくても相続は起きるということです。相続財産に農地が含まれていれば、農業を継ぐかどうかにかかわらず、その農地は相続の対象になります。農地には農地法による制約があり、宅地のように自由に売ったり建物を建てたりはできないため、手続きが複雑になりがちです。
まずは全体の順路を押さえておきましょう。相続した農地は、はじめに農業委員会への届出と相続登記をすませ、次に相続税がかかるかを確かめ、そのうえで使うか手放すかを判断する、という順で向き合うと整理しやすくなります。以下、この流れに沿って見ていきます。
相続したらまず踏む2つの手続き。農業委員会への届出と相続登記
農地を相続したら、期限のある2つの手続きから片づけます。ひとつは農業委員会への届出、もうひとつは法務局での相続登記です。
農業委員会への届出は、農地法第3条の3にもとづくものです。農業を継ぐ予定がなくても、農地を相続したら、その農地がある市町村の農業委員会へ届け出なければなりません。法律上は「遅滞なく」とされ、実務ではおおむね10か月以内が一つの目安です。うっかり届出を忘れると、10万円以下の過料が科されることがあります。一時的に作付けをしていない土地でも、現況が農地なら対象になる点に気をつけましょう。
見落としやすいのが相続登記です。令和6年4月1日から、相続登記は義務になりました。相続税がかかるかどうかにかかわらず、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。遺産分割が長引いて期限内に登記できないときは、同じ改正で新設された相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）という簡易な手続きがあり、相続人が単独で申し出れば申請義務を果たしたとみなされて過料を避けられます。令和6年4月1日より前に相続が始まっていた農地も対象で、すでに取得を知っている場合は令和9年3月31日までが期限です。相続登記には登録免許税がかかり、税率は不動産の価額（固定資産税評価額）の0.4％です。ただし、価額が100万円以下の土地に係る相続登記は令和9年3月31日まで登録免許税がかからず、評価額の低い地方の農地ではこの免税に当てはまることもあります。
2つの期限を整理すると、次のとおりです。
農地にかかる相続税と、営農・一定の貸付けで使える納税猶予
農地の相続で気になるのが相続税です。相続税は、農地だけでなく相続財産の総額が基礎控除額を超えたときにかかります。基礎控除額は「3,000万円と、600万円に法定相続人の数を掛けた額の合計」で計算し、総額がこの範囲におさまれば相続税はかからず、申告も原則不要です。相続税の申告と納税の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
農地そのものの評価には、農地ならではの区分があります。国税庁は農地を4種類に分けて評価しており、区分によって計算方法が変わります。
ここで知っておきたいのが、農地には相続税の納税猶予という制度があることです。ただしこれは、農業を続ける相続人や、農地中間管理機構への貸付けなど一定の特定貸付け等を行う相続人のための特例です。何もしないまま農業をしない人には基本的に使えません。猶予された税額は、農業相続人が亡くなったときや、後継者へ農地を生前に一括贈与したとき、一定期間の営農を続けたときなどに免除されます。もっとも、免除までに求められる営農期間[1]は、所在区域や生産緑地かどうかなどによって異なり、生涯にわたる営農が求められる場合と、20年間の営農で免除される場合があります。猶予を続けるには3年ごとに継続届出書を出す必要もあり、途中で農業をやめたり、必要な貸付けをやめたりすれば猶予は打ち切られます。農業を継がない人にとっては、この特例の対象になる貸付け等に当てはまらなければ、相続税の負担が重く感じられる場面もあります。
農業をしない人の3つの活かし方。貸す・転用する・売る
農業をしない場合でも、農地を遊ばせておくしかないわけではありません。大きく分けて、貸す・転用する・売るという3つの活かし方があります。順に見ていきましょう。
まず考えたいのが、農地を農地のまま貸す方法です。ほかの農業者に貸すには、原則として農地法第3条の許可など所定の手続きが必要ですが、転用や売却に比べれば手続きは進めやすい選択です。借り手が見つからないときは、農地の貸し借りを仲介する農地中間管理機構という公的な窓口が都道府県ごとにあり、相談先になります。
次に、農地を宅地などに転用する方法があります。自分で転用する場合は農地法第4条、転用を前提に売ったり貸したりする場合は第5条にもとづく許可が原則必要です。ただし市街化区域内の農地なら、あらかじめ農業委員会へ届け出れば許可は要りません。一方で、農用地区域内の農地や、甲種農地・第1種農地のような優良な農地は、原則として転用が認められません。転用できるかどうかは農地の区域や種類で大きく変わるため、まずは相続した農地がどれに当たるかを確かめることが出発点になります。
売る場合も、農地のまま売る方法と、転用してから売る方法があります。農地のまま売るときは原則として農業委員会の許可が必要で、買い手は農家や新たに農業へ参入する人などに限られます。転用して売るには、その農地が宅地などに転用できる土地であることが前提です。いずれにしても、売買の前に相続の手続きをすませておく必要があります。
引き受けきれない農地の、手放し方
活用も難しく、負担だけが残りそうな農地には、手放すという選択肢もあります。ただし、どちらの方法にも押さえておくべき条件があります。
ひとつは相続放棄です。相続放棄には期限があり、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内（民法第915条の熟慮期間）に、家庭裁判所へ申述する必要があります。相続放棄をすると農地を引き継がずにすみますが、預貯金や自宅など農地以外の財産もすべて相続できなくなります。ほかに価値のある財産があるなら、慎重な判断が必要です。相続人全員が放棄して引き継ぐ人がいなくなった場合には、家庭裁判所が相続財産清算人を選び、清算後に残った財産が国庫に帰属します。申立てには予納金などの費用もかかります。
もうひとつが、令和5年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度です。これは、相続などで取得した土地を国に引き取ってもらえる仕組みで、地目を問わず農地も対象になり得ます。ただし、引き取ってもらえない土地の要件があり、承認されても一定の負担金を納める必要があります。相続放棄のようにほかの財産まで手放さずにすむ点が、この制度の特徴です。
農地の相続は、期限のある手続きから片づける
農地の相続は、農業をしない人ほど戸惑いがちです。それでも動く順番は決まっています。まず農業委員会への届出と相続登記という期限のある手続きをすませ、次に相続税がかかるかを確かめます。そのうえで、貸す・転用する・売る、あるいは手放すという選択肢を、農地の区域や種類に照らして選んでいきます。迷うときは弁護士や司法書士、税理士などの専門家や、農地のある自治体の窓口に早めに相談すると安心です。
