目次
保険ショップから見つけたFP事務所
FPサイゴウ研究所
所長の細合ヤスモリ、姫がつけた愛称は「官軍」
FPサイゴウ研究所に訪れた夫婦
得側アツコ（愛称「姫」）44歳 4月生まれ 公務員
* お見合い
* 同学年
お見合いでも、恋愛で結ばれたカップルより熱く、お互いを何故か「殿」、「姫」と呼び交わしている
姫は公務員歴20年
38歳の時に「残る人生でとにかく得をしたい！」と意を決して保険ショップに総合的な相談を持ち掛けた！
色んな無料相談を経て「FPサイゴウ研究所」にたどり着いたのである。
姫は3男1女の母
長男 りょうま
次男 まさと
三男 えいた
長女 あおい
姫は人生最大の課題を見つける
当初は何から相談を持ちだしたらよいのかも判らなかった姫であったが、徐々に
・ 資産運用の見直し
など、数々のマネープラン実行を経て人生最大の課題かもしれない「5年計画で住宅取得」の最終段階を迎えていた。
2017年1月5日 FP相談日当日
（姫）殿～起きて！今日は細合先生に相談する日よ。
（殿）おれはいいだろ…いつも姫が一人で相談してるんだから。行かね～よ！
（姫）だめよ～だめだめ～。今日はふたりでおいでって「官軍」が…
冷たいコーヒーぐらい入れてくれるわよ！（フック）
私には甘い物とか出してくれたけどね！（フック）
車いらないの？？？（とどめだ）
（殿）そう来るかい…
殿は新車購入で住宅購入に際して姫の案を呑んでいた。
官軍の事務所
（官軍）お久しぶりですねご主人さん。マネープラン実行時以来ですね。
（姫）カズ君でいいわよ。ねぇ殿。
（殿）あぁ…ご主人さんはちょっとこそばい。
（官軍）それでは殿さん、今日のお話ですが奥様からお聞きになっているとは思いますが…あ。奥様も「姫」がいいですね。（笑）
今回の住宅取得にあたりローンの提案をさせて頂きました。
先行しました土地購入日より1年後までに建設する業者を決めて頂き、30年～35年の長期借入ローンを組み合わせての3つの本提案からご検討ください。
官軍からの3つの提案
・ 毎月返済額も希望の「現住居費＜毎月支払可能限度額まで」
・ 金利は官軍の実現可能金利より高め
(案1) 土地購入の借入期間と同じ30年～34年借入（ボーナス併用）殿・姫（持ち分の課題あり？）
(案2) 35年 殿（ボーナス併用なし）
(案3) 34年 姫（ボーナス併用なし）
（姫）官軍？ いや先生！ 殿は35年組めて私は34年なの？
（官軍）殿さんの借入期間が長いのは生年月日の違いで1年長くなるようです。
姫は2年前に産休をとって1年間お休みもあり前年度収入が低くなります。このことからも1年後に伸ばすことにし、その為34年がMaxとなりました。
借入機関により1年伸ばさずとも35年で対応してくれるケースもあるようだが、姫の場合は借入希望額が多く、大事をとって提案を事前に確認したものです。
（殿）土地購入は姫の資金だから姫の借入でいい？ おれは事業資金の調達でいっぱいだから…（新車！ 新車！）
（官軍）そうですね。土地の購入で職場から借入が30年ですから、銀行からは残りの全額を姫さんの34年で行きましょう。
仮提案は金利2.4％ですが出来るだけ長期の固定低金利で諸費用を抑えられる金融機関を次のステップで選択しましょう。
現在の得側家の家賃から算出して無理がない返済プランになっています。
住宅ローンの基本
ボーナス併用は極力避ける。実行した場合でも途中の借換を再度提案する。
次のステップでの金融機関等の選択、融資実行手数料が安く、保証料の有無、火災保険も10年や長期などを検討する。
フラット35などの借入の基準
土地の購入日「所有権移転登記日」が、お申込日の前々年度の4月1日以降であることが必要です。
土地購入済みの場合でも、借入額は土地の購入費と建設費の合計金額以内になります。
得側夫婦の場合
土地購入資金は住宅購入を前提に職場から借入をしていた。
姫の実家付近に良い土地が見つかり譲り受けた。その際、官軍の専門家パートナーよりアドバイスを受け、土地家屋調査士などが境界線の確定等でサポートした。
・ 買い替えの特例
・ 相続時精算課税制度の利用
などでも事前に専門家パートナーよりの注意事項などのレクチャーを推奨している。
（殿）34年長くない？ 30年でも長く思うけど…
（姫）殿～この前、私が言ったの聞いてなかったの？
官軍はね
ってアドバイスしてくれたの。
住宅ローンは収入や家族構成を含めて考える
60歳以下での完済も考慮できる
最初の繰り上げで7年短縮したケースがある。早期繰り上げ返済の効果は大きい。
ただし、個々のライフプランの実行時期などとのダブりには要注意する。
姫の資産運用の目的
子供の成長期の為の「長期運用資金 ＋ 老後資金の補充」なので今回の住宅取得資金には使用しない。
「銀行預金 ＋ 賞与」住宅建設は1年後として頭金や諸費用を用意する意向である。
お祝い金は考慮せず
お祝い金はテレビ等電化製品など購入されるケース多い。中には繰り上げ返済資金に回される方もいる。
殿は自営業者
官軍は以前、メインバンクの融資が受けられずに相談を受けた事例を思い出し、殿での借り入れには迷いがあった。
巻き返し提案で新規サブバンクより希望の自宅兼事務所を建設された例がある。
住宅購入をメインにしない
（官軍）無血解決。家を建てるのにエネルギーを使いすぎると後々のご家族のライフプランにひびが入りかねないですから、余裕を持って計画的に住宅取得を考えられる得側様を応援出来て私も嬉しいです。
姫が建設したい建物を建設する業者さんがフラット35の基準の建物の建設が可能とは限りません。長期でかつ超低金利の基準となるとなおさらです。
初めての業者さんが建設できたケースもあるので諦めないことと、そんな時、相談できるFPがいると
などのアドバイスももらえます。
（姫）「共に喜び！ 共に成長！」
官軍との付き合いは資産運用だけではなかったのね！ こどもNISAも順調だし、これからもよろしくお願いします！
長男・長女はこどもNISA
姫にとっても、りょうま君の運用がようやく軌道にのったところであった。
（官軍）次のステップも住宅ローンの実行や火災保険（地震含）だけではない。繰り上げ返済や借換までにも及ぶケースもあります。
税金などの対策など住宅だけでもなく、小さなお子様のある得側家の場合など、今後のリスク保障の検討も必要となる。現状の保障をベースに補完がカギとなるのです。
とあるように、次の人生のステップを考えて最後の最後まで「殿」、「姫」であって頂きたい「共に喜び！ 共に成長！」（執筆者：木村 正人）
