【不動産売却】税金を抑える「譲渡費用」の注意点と、認められない4つの費用

不動産を売却した場合、売却益は「譲渡所得税」の対象

売却益が発生していなければ、税金を支払う必要はありません。

税金の計算で重要になるのが必要経費です。

譲渡所得の計算式は次の通りです。

譲渡所得でよく見解が分かれるのが、譲渡費用に該当する経費についてです。

譲渡費用に入る経費の範囲は意外と狭いので、余計な税金を支払わないためにも覚えておいて損はありません。

ここでは、譲渡費用に該当する経費ついて解説していきます。

不動産売却に必要だった費用は全て譲渡費用に該当

譲渡費用に該当する経費は、不動産売却のために直接的に必要だった費用です。

直接的に必要な費用とは、その不動産を売却するために必要不可欠だった経費をいいます。

買い手以外の人に支払った費用も経費に該当します。

例えば、不動産売買契約を破棄した場合に支払う違約金も譲渡費用の対象です。

単なる契約破棄の違約金は譲渡費用に該当しませんが、より不動産を高く売るために支払った違約金は売却に必要な経費として認められます。

建物は売却前1年以内に取り壊すこと

土地を更地として売却する場合、古くなった建物を取り壊しますが、その建物取壊しの費用も譲渡費用の対象です。

しかし、建物取り壊しの際に注意すべきは、取り壊しが売却物件契約の1年以内であることです。

不動産売却のための建物の取り壊しは、売買契約が成立した後に行います。

事前に建物を取り壊しても問題ありませんが、取り壊して1年以上経過すると、税務署はその取り壊しが不動産を売るためではないと判断します。

相続した土地建物を処分する際には建物を取り壊すことが多いのですが、売却が決まっていな時点での取り壊しには注意が必要です。

譲渡費用として認められない経費

譲渡費用に該当する経費は、不動産売却に直接要した費用のみであることは前述しました。

不動産売却のために使った費用と判断されない場合、経費として認められません。

例外もありますが、よくある認められない経費をまとめました。

1．日帰り可能な契約場所への宿泊

宿泊が必要な場所で契約・引き渡しをする場合には、宿泊費も含め経費に該当します。

しかし、不要な宿泊や契約先での私用の支出に関しては譲渡経費には該当しません。

2. 引っ越し代

引っ越しは、不動産売却に直接必要な費用ではありません。

3. 不動産の維持管理費

不動産の維持管理費は、不動産保有のための費用であり、売却のための費用ではありません。

しかし、売却のために修繕したと判断できる場合や、買い主から建物の修繕依頼を受けた場合には譲渡費用に該当します

4. 固定資産税

固定資産税は、不動産を保有していることに対しての税金なので、譲渡費用には該当しません。

同じ名目でも譲渡費用の可否は分かれる

同じ名目の経費でも、実情に応じて譲渡費用の可否判定は分かれます。

建物取壊費用が、取り壊したタイミングで譲渡費用に該当しないように、経費の名目だけで譲渡費用の可否判定をするのは難しいです。

事前に譲渡費用の可否の判断したい場合には、税務署に問い合わせをしましょう。

税務署に行って相談したい場合には事前予約が必要となりますので、最寄りの税務署にお問い合わせください。

税務署の所在地などを知りたい方は、国税庁のホームページで調べてみてください。

譲渡費用の額によって納税額も変わります

不動産売却には、大きな金額が動きます。

経費が1つ譲渡費用に該当するだけでも、納める税金は変わってきます。

不動産売却時に支払った領収書は必ず保管し、税務署に確認してもらって納める税金を少しでも少なくしましょう。（執筆者：平井 拓）