ワンルームマンション経営における費用の考え方(1)　修繕積立金は必要なのか

ワンルームマンション経営における費用のなかには、管理費と修繕積立金が発生します。

分譲も含め、マンションを買うと必ずこのふたつの費用が発生します。

毎月発生するので、「ない方がいいな」とか「もっと安くならないのか」など考えるかもしれませんが、マンション経営をすでにやっている方、これからやろうとしている方のなかにも、

だということを理解されている方も多くいらっしゃると思います。

私は特に修繕積立金がマンション全体の価値を維持するうえで欠かせない当然の制度であり、特に大きな役割をはたしていると思います。

管理費、修繕積立金とは

ざっくり言うと管理費はマンション共用部分の日々のメンテナンス費用、修繕積立金とは長期修繕計画に基づいた共用部分のメンテナンス費用です。

例えば、管理費にはエレベータや電気や給水設備などの清掃やメンテナンス、修繕積立金は代表的なものではマンション外壁の大規模修繕などがあります。

管理費は随時支出されるのにたいして、修繕積立金は少なくとも10～15年程度はそのまま長期的に積み立て続けます。

修繕積立金の現状

修繕積立金は管理費と同様にマンションの所有者が支払います。

ワンルームマンションの場合、当初は1,000～2,000円程度で設定されていることが多いようです。

この金額はマンション専有部分の面積でも変わってきますが、新築時のデベロッパーの意向が働いて利回りを良くするため、恣意的な金額なっている場合もあるようです。

その場合は管理組合にて、合理的な一定水準まで早期に金額を上げる協議も必要となってきます。

修繕積立金の使われ方

修繕積立金による大規模修繕の主なものは、前述したように経年劣化に伴うマンション全体の外壁やべランダ関連工事、または玄関ドアの取り換え工事などがあります。

まさにマンションの「見栄え」に直結する事項であり、投資している人間にとってはマンションの価値を維持するうえで大切な部分です。

ですので、計画に基づいてあらかじめ積み立てておくという行為は大変合理的です。

修繕積立金の値上げについて

長期修繕計画にのっとり積みたてられている金額は、当初より一定期間で値上げされる計画が立てられることが多いですが、管理組合の承認や決議で金額が変更されます。

これは半ば仕方ないことで、例えば急な自然災害により損害を被る場合もあり、柔軟な対応が必要で、ある程度の値上げはやむを得ません。

特殊な被害にあわなくても、経年劣化の進み具合ではさらなる金額変更があって値上げされる場合もあります。

長期的に価値を維持する費用や労力は惜しまずに

長い目で見ればマンションの価値を維持するために、費用を計画的に準備することは大切なことです。

その費用を自動的に積み立ててくれる修繕積立金の制度は大変納得できる制度だと思います。

インカムゲインを目的として長期保有を前提とするならば、値上げによる表面的な利回りや売却時の有利性（売却時は返却されません）の低下で考えるのではなく、長期的なマンションの価値の維持で考えるべきでしょう。

長期修繕計画とマンション全体の積立金額の推移には、随時注視しておくべきです。

その決定機関である管理組合の総会などにもできるだけ参加することをおススメします。

サラリーマンをやっていると、なかなか管理組合の話し合い参加することがありませんが、長期修繕計画に関する場合はできるだけ参加し、時には自身の意見をのべることも大切だと思います。（執筆者：不動産投資歴16年　堀江 優）