2018年から夫婦で貯金0円から不動産投資をはじめ、現在では年100万円以上の不労所得を得ています。
戸建て不動産投資を実践して感じたメリット・デメリットを紹介します。
目次
メリット1：利回りが高い
戸建て不動産投資は、物件価格も安く家賃が取れるエリアでは利回り20%以上超える場合もあります。
私の物件は表面利回り16％以上で運営をしています。
戸建て不動産投資はリスクも高いため、利回り15%以上を目指しましょう。
たとえば物件＋リフォームで300万円とし、利回り15％で計算すると毎月の家賃は3万7,500円受け取れます。
年間で45万円、約7年間家賃を受け取ると、物件代＋リフォーム代金300万円は回収できます。
回収後は物件を売りに出して、300万円で売れればそのまま利益になります。
メリット2：入居者がすぐ見つかる・入居期間が長い
戸建ての賃貸はマンション・アパートより数が少なく、競争率が低いです。
戸建てに住みたい入居者も一定数います。
家賃設定さえ間違えなければ、マンション・アパートよりも入居者は見つかりやすいです。
戸建てはペット可能にします。とくに猫OK物件は現状も少なく、猫のために今の家を出て新しい物件を探している入居者も多いです。
「猫と一緒に暮らしたいので、空きが出たら教えてほしい」
など、猫は一時期ブームになりましたが、犬OK物件に比べると、猫OK物件は少ないので、猫OK物件は需要があります。
1度入居すると、戸建て賃貸は自分の家のように愛着持って入居してくれるため入居期間は長いです。
10年以上住む入居者も多くいます。入居が長いと次の入居者のためのリフォーム・仲介手数料などが必要ありません。
メリット3：減価償却期間が短い
戸建て不動産は、減価償却費が短いです。
法定耐用年数過ぎた物件は「償却年数＝法定耐用年数 × 0.2」で計算されます。
木造の法定耐用年数は22年のため、22 × 0.2 = 4年となります。
物件価格とリフォーム代金300万円 ÷ 4年で、1年間75万円も償却できます。
利回り15％の年間家賃が45万円の場合、
確定申告時に不動産収入マイナス30万円で計上すると、給料所得や事業所得と相殺できます。
減価償却期間が短い分、減価償却費用をたくさん計上でき、所得税・住民税が節税になります。
メリット4：融資で購入できる
不動産投資の魅力は、融資で物件を購入できることです。
築古でも事業として成り立つのであれば「日本政策金融公庫」が利用可能です。
ただ公庫で借りる場合、違法物件（未登記がある・再建築不可など）には審査許可が出ませんので、注意しましょう。
メリット5：リスク分散できる
戸建て不動産投資はいろいろな地域で物件を持つことにより、リスク分散ができます。
災害・事故などがおきても、戸建て1件のみが被害に合います。
マンションやアパートであれば1棟の被害になり、損害も大きいでしょう。
デメリット1：再建築不可の物件
戸建て不動産投資は、利回りを高くしようとすると物件価格の低いものを選びます。
物件価格が低い物件とは
・ 連棟テラスハウス
・ 前面道路が4mない
・ 損傷が激しい
・ 借地権付き物件
・ 事故物件
などです。
融資ではなく現金で不動産投資をするのであれば、再建築不可物件も選択肢の1つです。
ただ再建築不可物件は、売却しにくい可能性もあります。
デメリット2：リフォーム費用が高額になる可能性がある
築古物件は購入前に見積もりしても、あとから追加発生する場合があります。
見積もり時には確認できず、リフォーム中に工事会社が気づきます。
入居者が住むため、追加費用などは削減できません。
入居者にもしものことがあれば、大家は不法行為による損害賠償責任を負います。
追加費用があれば内容をまず確認し、住むうえで大事な部分であれば追加払いしましょう。
デメリット3：資産評価が低い
築古戸建て不動産は、銀行から融資を受けられない可能性が高いです。
法定耐用年数が過ぎて資産評価が低く、担保にはならないからです。
事業として成り立ち利益が出ているなら、融資が出るかもしれません。
銀行ではなく、街の信用金庫で不動産賃貸業に融資しているところなら、話は聞いてくれる可能性もあります。
銀行が無理な場合、信用金庫に当たるのもいいでしょう。
実体験に基づいた注意点
リフォームは、見積もりの通りされている保証はありません。
できれば物件の引渡しまでに見積もり通りしているか確認し、引渡し日にリフォーム漏れを指摘しましょう。
私の場合、引渡し後に見積もりの通りしていない箇所が見つかりました。
お風呂の壁には塗装と浴槽の周りにシリコンコーキングをする予定でしたが、していませんでした。
そのままだと隙間が空いているため、周辺の柱などに水がかかり腐食する恐れもあります。
家の外壁から配線を引き込む場所にもパテで埋めてなく、配線周りは穴が空いている状態でした。
放っておくと雨が内部に入り、腐食します。
引き渡し後に全て伝え対応はしてくれましたが、業者によっては引き渡し後には対応しない場合もあります。
リフォーム会社とは意見の食い違いになるケースもあり、トラブルにならないためにも、見積もりの段階でどこまでリフォームするかを明確にしましょう。
築古不動産投資は少額からスタートできます。はじめる際にはリスクも十分理解し、スタートしましょう。（執筆者：夫婦で不動産投資中 華乃 えみ）
