2つの「出口」から考える自宅マンション購入術（前編）

自宅購入、何を優先しますか？

私が自宅のとしてマンション購入の検討を始めたのは2012年の初め、ちょうど新年を迎えたころでした。

当時住んでいたマンションの家賃21万円、1年で考えると252万円となかなかの高額になります。

このままこの家賃で住み続けると…と考えると、やはり馬鹿らしく感じてしまうものです。

皆さんの中にも、こうした動機付けで自宅を購入した人は多いのではないでしょうか。

私もそうした思いから自宅購入の検討を始めました。

自宅購入の際に皆さんは何を条件に挙げますか？

そういった利便性を考えて購入する人が多いのではないでしょうか？

しかし私の場合はそういった基準ではなく、「20年後に売るとして、いくらぐらいで売れるか？」

そこが無性に気になったんですね。

なぜなら、「次の引っ越し先は私にとって終の棲家にはならない。」と考えていたので、自分に合った周辺環境よりも、「なるべく高値で売れるよう、資産価値が落ちにくい物件を購入しよう！」そういった基準で私の物件探しはスタートしました。

もちろん妻や自分の通勤時間といった、最低限考慮しなければならない条件はありましたが、こうした基準は、独自に持っている収益物件購入の際のルールとも関係があります。

1つ目の「出口」　資産価値が落ちにくい物件を狙う

収益物件を購入する際、私は土地の価値が70％以上（1000万円の物件なら土地の評価が700万円以上）を占める物件しか購入しないことにしています。

建物は年々劣化して価値が失われていきますが、土地の価値は年数に比例して下がるものではなく、時には上昇することも期待できます。

土地の価値が占める割合が高いことはリスクヘッジにもなるということですね。

その結果「自宅を購入するなら、土地のように資産価値が落ちにくい物件を！」という考えに至ったのです。

「とは言っても、資産価値が落ちにくい物件なんてあるの？」

そう思いませんか？

あるとき渋谷区広尾の中古物件（1LDK・50㎡）の販売図面を目にしました。

築20年にもかかわらず価格は驚きの6000万円台。

「もしかして都心の超一等地の不動産は値段が落ちにくいのか？」

そう考えて、都心の中古マンションの売り出し価格をチェックし、それらのマンションの新築時の値段も調べてみました。

そうしたら案の定、新築時とほぼ変わらない高値で取引されるではないですか！！

確信を得た私は、都心の一等地に的を絞って物件を探すことにしました。

一定の地域に限定していくつか物件を見た結果、今も続く住宅ローンの金利の安さの後押しも受けて、渋谷区某所の物件を購入することに決めました。

マンション購入後思うこと

最近、ちらほら当マンションから引っ越す人が出始めましたので、参考までに販売価格を確認してみると、かなり強気な値段設定がされています。

私の自宅もおかげさまで、現状は「含み益」が出ている状態にあります。

「何で売らないの？」と思うかもしれませんが、今はまだ売ろうとは思いません。

短期譲渡所得にかかる税金の税率が大きな理由ですが、そのお話はまた改めてということにしたいと思います。

「東京オリンピック」というおまけの要因はあるものの、私が住むマンションの現在の取引価格を見てみると、都心のマンションの価格が下がりにくいというのは、やはり本当のようです。

都心は便利な面も多いですが、住むにはチョット…　といった面も併せ持っていて一概にお勧めすることもできません。

ただ、近い将来売却も視野に入れた自宅の購入であれば、選択肢の一つとして考えてみるのも良いのかと思います。（執筆者：内田 陽一）

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