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宅地建物取引業法（宅建業法）が改正
平成30年4月1日施行される宅地建物取引業法（宅建業法）が改正点の中で注目されているのが「インスペクションに関する説明の義務化」です。
最近、マイホームとして中古住宅の購入をご検討されたことのある方はインスペクションについてご存じの方もいらっしゃると思います。
インスペクションとは
インスペクション、あるいはホームインスペクション（以下インスペクション）は「住宅状況調査」と言われるものです。
宅建業法の改正に伴い、
ようになります。
既に一部の契約書では、法律の施行を待たずに契約書内に記載している様式も出てきています。
インスペクションが求められるようになった背景と、今後住宅を購入されようとしている方が知っておくべきことをお話しします。
中古住宅の流通が少ない日本
日本の不動産業界では、新築住宅の供給が多く、中古住宅の流通が少ないことが以前から指摘されてきました。
欧米では不動産取引のうち、8～9割が中古住宅という国も珍しくありません。
日本での中古住宅の流通量は、平成25年度に総務省が行った住宅・土地統計調査によると15%にも達していません。
インスペクションが求められる背景
今後、人口・世帯数が減少することが確実となった日本では既存住宅の有効な活用が求められています。
今年は新たな調査が実施され、おそらく中古住宅の流通割合は増えていることとは思います。
中古住宅の流通量が増えない原因
中古住宅の流通量が増えない原因は、日本の風土とも関わると考えられます。
原因1 地震大国
日本では地震の起きないところはありません。
関東地方では今後30年以内に「首都直下型地震」や「南海トラフ地震」などの大地震が起きる確率は60～80%とも言われ、住宅には当然それに耐える構造性能が求められます。
マイホームを購入されようとする多くの方が、30年以上お住まいになることをお考えであり、この期間に発生しうるリスクはなるべく小さくしたいと考えるでしょう。
地震に対する耐力を高めるため、建築基準法の改正により構造基準が変更になっています。
特に大きな改正は昭和56年の改正ですが、それ以降も木造住宅の構造に関しては改正が行われています。
建築基準法が求める建物の構造強度は「倒壊しない」というレベルです。
自然災害ですので「確実」というのは難しいですが、大地震に見舞われたとしても継続して住み続けることができる強度を確保できることが理想です。
原因2 日本の気候
日本の気候は、四季があり、海に囲まれ、多くのところで夏は高温多湿、冬は低温となります。
台風にもしばしば襲われ、過酷な気象条件にも耐えなければなりません。
湿度が高ければ、カビや害虫、害獣などの影響も受けやすくなりますし、海に近ければ潮風に対する対策も必要になります。
台風などの暴風雨は雨漏りなどのリスクを高めます。
原因3 平地が少ない
国土の2/3は山地である日本は平地が少なく、住宅適地が限られています。
住宅が密集して経つ場所が多いことから、騒音や振動を気にしなければいけないところも少なくありません。
原因4 建築基準法が変わる
日本では大きな地震が起きると建築基準法で定める耐震基準が見直されてきました。
大きな改正は昭和56年に行われています。
木造住宅に関してはその後2000年にも改正が行われています。
改正後に建築確認を提出する場合、改正後の基準を満たしている必要がありました。
また、ハウスメーカーをはじめ多くの会社が耐震のための構造への工夫を行っています。
建具（サッシなど）や設備に関しても、環境性能を高めるため、高気密高断熱のサッシや断熱の技術・工法、省エネの設備なども日々開発されています。
新しい住宅にはその時点での新たな技術が取り入れられることから、性能的にも優れているモノが多いと考えられます。
原因5 日本人の意識
欧米では、古い住宅も人気があります。
「これまで住んでいた人が問題なく住んでいたのだから、問題はない」という考えの人が多いと聞きます。
一方で、日本人は
という根強い意識が強いようです。
「リノベーション」もブームだが…
ここ数年「リノベーション」が話題になっています。
新築マンションの価格が高騰している中、中古マンションを購入し自分好みに専有部を全面改修し、改修費用を含めても新築より安く手に入る物件もあり人気が出ています。
戸建て住宅でも同様に、古い住宅を購入し、全面的にリノベーション、リフォームするケースがあります。
築22年を超えると家の価値がなくなる
木造住宅の税務上の耐用年数は22年であり、その年数を超えるとほとんどの住宅はまだ住めても、価値が評価されなくなるという実態があります。
最近になって
という機運が高まりつつあります。
中古住宅は、それまでの使われ方、修繕や維持管理の具合で劣化状況や資産価値にも差があるはずであり、そういう部分の調査結果を査定に反映しようとする考えです。
欧米では、一度建てられた住宅は売却する際にも大きな減額にならないばかりか、きちんと維持管理されていた住宅は価値が上がるとも言われます。
「中古住宅」の注意点
気を付けておかなければいけないことは、住宅には見えないところがたくさんある、ということです。
外から見える範囲だけを見て「良い状態」だと感じたとしても、例えば雨漏り跡をクロスを張り替えることで隠してしまえばわからなくなってしまいます。
住宅を探すときに天井裏や床下の状態まで見る方は少ないでしょう。
売主が個人の場合、
・ 瑕疵担保責任を負わない
・ 短期間しか賠償期間を置かない
とする取り決めも可能なため、購入後しばらく経ってから不具合に気づいても賠償されず、さらなる出費を余儀なくされるということもあり得ます。
新築住宅は売り主が業者なので、「住宅の品質確保促進法」（品確法）と「瑕疵担保履行法」により、
ことになります。
中古の場合、売主は売却代金をほかの使途に充てる（老人ホームへの入居費に充てる、別の物件を購入するための原資に充てるなど）ケースが多いため、予期せぬ出費に対応できない場合もあります。
リノベーション済みの物件も売り出されていますが、きれいに直された物件ほど隠れた部分の状態を確認しにくくなるという点もあります。
中古住宅購入の際の注意点については、関連記事を参照ください。
インスペクションの重要性
売買の対象となる物件に関し、インスペクション（住宅診断）をあらかじめ行うことで
・ 物件の状況を把握する
・ 不具合の修補を事前に求めたり、修補代金を差し引いて代金を決める。
・ 中古住宅瑕疵保証保険に入るなどして万が一に備える
という仕組みを作り、中古住宅購入の不安を軽減することを目的にしていると考えられます。
インスペクションのタイミング
インスペクションの結果を契約条件に盛り込む場合、契約時にインスペクションの説明をしても遅いのです。
改正宅建業法では
とされているだけで、説明後相当の期間をおいて契約することは求めていません。
重要事項説明は契約前に行わなければならないのですが、重要事項説明は契約の日に行われることも珍しくありません。
中古住宅瑕疵保証保険も資格のあるインスペクターが行ったインスペクションの結果を前提に加入できるようになっています。
インスペクションを行った結果、基準に満たない不具合がある場合にはその部分の修繕を行い、再度確認を受ける必要があります。
重要事項説明時、契約時にインスペクションについて説明されても
となったのでは、契約条件が定まらないので、重要事項説明と同時でも遅いでしょう。
大きな買い物で失敗しない
すべての不動産は1点もので、同じハウスメーカーや工務店が立てた物件でも全く同じものはありません。
そして住宅は時間が経過するほどに傷みます。
永い間使い続けるためには日ごろからの計画的なメンテナンスが欠かせません。
売り主の良識も重要です。信頼できる施工業者が施工した物件であれば多少は信頼感も増すでしょう。
購入する人（買い主）が意識を高めることも必要
おそらくは一生に一度の大きな買い物です。
買主が不動産についての知識を深め、厳しい目で物件選びをすることが必要ではないでしょうか。
という意識も重要だと思います。
戸建て住宅はもちろんですが、マンションの場合には購入者だけではいかんともしがたい共用部（設備も含めて）も確認する必要があるでしょう。
信頼できる「不動産屋さん」をみつける
不動産取引は一生のうちに何度も経験するものではありません。
知識を深めるといっても限界があるでしょう。ですので、信頼できる不動産屋さんを探すことが重要です。
そして、疑問や不安があれば不動産屋さんに遠慮なく聞いてください。
聞かれたことにはこたえなければいけないのが不動産屋の立場です。
聞かれなくても良いところも悪いところも教えてくれるのが信頼できる良い不動産屋さんだと思います。（執筆者：西山 広高）
