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【住宅ローン】今こそ注目したい「変動金利」 リスクを具体的な数字で比較しよう

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【住宅ローン】今こそ注目したい「変動金利」 リスクを具体的な数字で比較しよう

2022年2月、新聞各紙に住宅ローンについて、以下の記事が掲載されました。

固定金利上昇、変動金利据え置き

私は初めて、変動金利が固定金利より早く上がることを、実体験しました。

米国の中央銀行である連邦準備制度理事会(FRB)の利上げが噂され、世界的に流動的な情勢の中で、住宅ローンの金利についても、変化の兆しがあります。

本日は、「今こそ注目したい、変動金利」について解説します。

現在、契約されている住宅ローンののうち、変動、固定の割合8.5対1.5と言われて言います。

変動金利はとてもお得感がありますが、上昇するのは怖いです。

今こそ注目したい、変動金利

固定金利と変動金利

筆者が考える、変動・固定金利の比較方法について述べます。

固定金利とは

返済終了まで当初の金利が変わりません。

10年国債の利回りを参考に決定されます。

変動金利とは

金利が変動する住宅ローンです。

金融機関が半年毎に金利を設定します。

ただし返済額は5年毎に見直されます

もし金利が上がった場合でも、返済額の上限は125%とされている場合がほとんどです。

この上限とは返済の上限であり、契約上の上限ではありません。

事例で確認 (元利均等返済、借入額3,000万、返済年数35年)

住宅ローンの返済は元金と利息に分かれています。

(1) は0.5%で契約した住宅ローンが、半年後に1.2%に変更された場合です。

1の表

初回に設定された月毎返済額7万7,876円は半年後も変わりませんが、その内訳が変わります。

0.5%時は、元金6万5,376円、利息1万2,500円だったものが、1.2%時には、元金5万7,799円、利息2万9,712円(合計8万7,511円)です。

しかし月毎返済額が7万7,876円なので、元金4万8,164円、利息2万9,712円となります。

(2) は0.5%で契約した住宅ローンが、5年後に4.2%に変更された場合です。

2の表

初回に設定された月毎返済額7万7,876円は、5年後は上限9万7,345円になります。

0.5%時は、元金6万5,376円、利息1万2,500円だったものが、4.2%時には、元金3万8,791円、利息9万7,664円(合計13万6,455)となります。

しかし月毎返済額が9万7,345円なので、元金0円、利息9万7,345円となります。

未払い利息319円は、以後支払われることになります。

(1)、(2) とも、先送り分の元金があります。

極端な事例でしたが、変動金利はテールヘビーになる可能性があることを承知ください。

テールヘビーとは、先送りした返済を、最後の返済時に一括して支払うことです。

変動金利は短期プライムレートに連動します。

注意点は、変動金利には金利に上限がありません

金融機関の判断で金利変更が可能なので、金利が低いのです。

金利の比較方法

住宅ローンにて、変動固定を選択する際は、指標が必要です。

簡易的な方法でも、指標になります。

変動か固定かを金利の低さだけで選ぶ。

根拠がない選択は、不安が取り除けません。

資金計画は、まず現在の一般的な固定金利で算出したものを軸に、変動金利を比較していきます。

一般的に、固定金利は変動金利より高い

変動金利を選ぶ場合は、現在の金利だけでなく、以下の比較が重要です。

事例を掲載します。

暫定的にライフプランを設定し、毎月10万までなら返済可能とします。(固定資産税、火災保険料を除く)

・ 検討中の変動金利0.5%

・ 検討中の固定金利1.5%

・ 月毎返済額での限界値2.04%

・ 変動金利の単純平均額3.8%

3の表

・ 変動金利が変わらないとしたら、固定金利よりどれくらい優位か。

・ 月10万円返済での合計返済額について。

・ 変動金利平均値での合計返済額と、固定金利の返済額の差。

これらが、比較できます。

よく言われる、「変動金利を借りて、上がってきたら固定に変える」。

現実的には、変動金利より固定金利の方が早く上昇します。

変動金利を選ぶのであれば、金利が上がった時の対策を、借入前に決めておくことが肝要です。

リスクを具体的な数字で比較しよう

変動金利が上がるリスクは、5年、10年、35年後まで続きます。

金融機関は金利、返済者は残高を調整することができます。

「変動型はリスクが大きい」という抽象的な捉え方をせず、リスクを具体的な数字で比較しましょう。

変動金利のリスクをコントロールしうまく活用するか、固定金利で費用を確定するか決断することができます。(執筆者:金 弘碩)

《金 弘碩》
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金 弘碩

執筆者:CFP、1級FP技能士 金 弘碩 金 弘碩

すまいとくらし研究所 すまいとくらしカウンセラー 1975年 岐阜県生まれ。神奈川大学大学院経営学研究科修士課程終了。すまいの3要素。建物,土地,資金計画での実務経験(不動産,工務店勤務12年)と資格を持っています。すまいは一生に一度のお買い物ですが、ライフスタイルに沿って変わっていくものです。家族のイベントに毎に相談を承ります。お客様に寄り添いながら、すまいとくらしを支えます。 ≪保有資格≫ 二級建築士/宅地建物取引士 /公認不動産コンサルティングマスター/マンション管理士/賃貸不動産経営管理士/1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / CFP 寄稿者にメッセージを送る

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