国税庁は、相続税・贈与税で用いるマンションの評価方法の見直しを検討しており、2024年（令和6年）1月1日以後の相続や贈与から、新しい評価方法が適用される見込みです。
新しいマンションの評価方法は、今まで効果的とされていた「マンション節税」や「タワマン節税」ができなくなる可能性があります。
そこで今回は、マンションの評価方法が見直しとなった要因と、評価方法の変更による相続税（贈与税）への影響について解説します。
目次
マンション（タワマン）節税とは
マンション（タワマン）節税とは、時価とマンションの相続税（贈与税）評価額の差額を利用した節税方法です。
相続税は、原則相続開始時点の価値（時価）をベースに計算しますが、不動産については個々に時価を算出するのが難しいことから、財産評価基本通達で相続税評価額の計算方法が定められています。
不動産の相続税評価額は時価の8割程度とされており、時価1億円の土地であれば相続税評価額は8,000万円前後になることが多いです。
一方で、不動産の相続税評価の仕組み上、マンションの相続税評価額は時価よりも大幅に低い額が算出されやすいです。
相続税評価額と時価の乖離が大きくなるのがタワーマンションで、相続税評価額が時価の3割程度になるケースも珍しくありません。
預金1億円をタワーマンションに替えるだけで、相続税評価額を3,000万円に圧縮することも可能になることから、相続税対策としてタワーマンションを購入する人が続出していました。
マンションの相続税評価額の計算方法の見直し内容
現時点で国税庁が公表しているマンションの新しい評価方法は、時価相場の6割未満となるマンションに補正計算を適用するものです。
現行の相続税評価額が時価の6割以下となるマンションについては、評価方法の変更により相続税評価額が高くなります。
＜相続税評価の見直し案＞
現行の相続税評価額 × 当該マンション一室の評価乖離率 × 最低評価水準0.6（定数）
参照：国税庁(pdf)マンションに係る財産評価基本通達に関する第３回有識者会議について
評価乖離率とは、マンション一室の建築年数や総階数、専有面積などを考慮して算出した数値です。
高層マンションやタワマンと呼ばれるマンションについては、補正計算の適用により相続税評価額が時価の6割相当まで引き上げになります。
なお、評価乖離率が約1.67以下となるマンション一室については、現行の相続税評価額をそのまま用いますので、補正計算の適用で現在よりも相続税評価額が下がることはありません。
マンションの評価方法見直しによる影響
マンションの評価方法の見直しは、通常の相続税評価額と時価との乖離が大きい一部のマンションが影響を受けるものです。
過度な相続税対策を防ぐための変更であることから、階層の低いマンションなど一定の条件を満たした物件は、補正計算の対象にはならない見込みです。
しかし、新しいマンションの評価方法の導入が決定すれば、相続税の計算において補正計算の有無を確認する作業を要することになります。
相続税は相続が発生した時点の法律に基づいて評価することになりますので、相続が発生した際は最新の法律や通達を確認するようにしてください。（執筆者：元税務署職員 平井 拓）
