親名義の土地を無償で借りて家を建て、そのまま住み続けている家庭は少なくありません。
「親が亡くなっても、そのまま住み続けられるだろう」
そう考えている人も多いかもしれません。
ところが、使用貸借は誰が亡くなったかで結論が変わります。借主である子どもが亡くなれば原則として終了しますが、土地を貸していた親が亡くなった場合は、貸主の地位が相続人へ引き継がれるのが原則です。
「親が亡くなった」と「子どもが亡くなった」で、なぜ結論が変わるのか
使用貸借は、親子だからという関係ではなく、「誰が貸していて、誰が借りているのか」という契約関係で考えます。
そのため、借主である子どもが亡くなった場合は、民法597条3項により、使用貸借は原則として終了します。一方、貸主である親が亡くなった場合は、民法896条の相続の一般ルールにより、貸主としての地位が相続人へ承継されるため、使用貸借も原則として続きます。
ただし、貸主が亡くなったからといって、借主が永遠に住み続けられるわけではありません。契約内容や使用目的によっては、相続人が契約を終了できるケースもあります。
使用貸借とは、無償で物を借りる契約
使用貸借は、民法593条に定められた契約です。当事者の一方が物を引き渡すことを約束し、相手方が受け取った物を無償で使用・収益して、契約が終わったら返す、という約束で成り立ちます。地代や家賃といった対価を払わない点が、賃貸借との一番の違いです。親名義の土地に子どもが家を建て、地代を払わずに住んでいるケースが典型例といえます。
国税庁も、こうした関係を民法593条の使用貸借と位置づけています。固定資産税に相当する程度の金額を借主が負担していても、それは対価とはみなされず、無償の使用貸借のまま扱われます。
賃貸借との違いは対価の有無だけではありません。賃貸借には借地借家法による借主の手厚い保護（契約期間や更新のルール）が及びますが、これは建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権などが対象で（借地借家法1条）、無償の使用貸借には及びません。使用貸借の借主の立場は、賃借人より弱いのが基本です。
借主が亡くなったとき、使用貸借は原則終了
民法597条3項は「使用貸借は、借主の死亡によって終了する」と定めています。土地や建物を無償で借りていた人が亡くなると、使用貸借は原則としてそこで終わります。借りる権利は、預貯金や不動産のように当然に相続人へ引き継がれるわけではありません。
これは、使用貸借が「その人だから無償で貸した」という個人的な信頼関係を前提にしているためです。親が子どもを思って土地を無償で使わせていた場合でも、その子ども（借主）が亡くなれば、孫（借主の相続人）にまで無償の関係が自動で続くとは限らない、ということです。
ただし、契約で借主の死亡後の取扱いを定めている場合などは、結論が異なる可能性があります。借主の相続人が使い続けられるかどうかは契約内容や具体的な事情[3]によるため、個別のケースは弁護士や司法書士などの専門家に確認するのが確実です。
貸主が亡くなったとき、貸主の地位は相続される
一方、土地を無償で貸していた貸主が亡くなった場合は、扱いが逆になります。民法は、貸主の死亡を使用貸借の終了事由にしていません。そのため、相続の一般ルール（民法896条＝相続人は被相続人の一切の権利義務を承継する）に従い、土地の所有権とともに「貸主としての地位」が相続人へ引き継がれます。使用貸借はそのまま続き、借主は引き続き無償で使えるのが原則です。
ただし、これで借主の立場が安泰とは限りません。契約で期間も使用および収益の目的も定めていなかった使用貸借は、貸主（＝土地を相続した相続人）がいつでも解除できます（民法598条2項）。親から土地を無償で借りていた人が、親の死後にその土地を相続したきょうだいから明け渡しを求められる、といったことも起こり得ます。
借主が亡くなったときと貸主が亡くなったときで、結論は次のように分かれます。
相続税・贈与税・固定資産税での扱い
権利関係とあわせて、税金の扱いも押さえておきましょう。まず贈与税です。親の土地を子どもが無償で借りて家を建てても、土地を使う権利の価額はゼロとして扱われるため、借地権相当額の贈与を受けたとして贈与税がかかることはありません（国税庁）。
次に相続税の評価です。使用貸借されている土地を相続や贈与で取得した場合、その土地は「自用地」として評価されます（国税庁）。第三者へ有償で貸している土地（貸宅地）のような評価の引き下げはなく、自分で使っている土地と同じ評価になる点に注意が必要です。無償で貸すと相続税の評価が下がる、という誤解をしないようにしましょう。
固定資産税は、原則として土地の所有者、つまり貸主に課されます（地方税法343条）。借主が固定資産税に相当する程度の金額を負担していても、前述のとおりそれは対価とはみなされず、使用貸借のまま扱われます。
契約書の有無とトラブル
使用貸借は口約束でも成立します。民法593条は、貸主が物を引き渡すことを約し、借主が受け取った物を無償で使用・収益して契約終了時に返還することを約することで効力が生じる契約としているため、書面がなくても契約自体は有効です。とはいえ、地代のやり取りがない無償の関係は、使う範囲や期間があいまいになりがちです。
とくに相続では、当事者の一方が亡くなったあとに、残された家族と相続人の間で使用の可否や条件をめぐって争いになることがあります。借主の死亡後も使わせたい場合は、死亡後の取扱いを契約で定めておくことが大切です。誰が・どの土地を・どんな目的で・いつまで使うのかを、あらかじめ書面にしておくと安心です。
無償の善意だからこそ、書面で備える
使用貸借は、誰が亡くなるかで結論が大きく変わる制度です。借主が亡くなれば原則は終了し、貸主が亡くなれば貸主の地位が相続人へ引き継がれます。無償の善意で始まった貸し借りほど、あとで条件があいまいだと家族の争いを招きがちです。元気なうちに使う人・目的・期間を書面で整え、迷うときは専門家や自治体の窓口に相談しておけば、大切な家族の関係を守る備えになります。
