「年内に振り込んでおけば大丈夫」。住宅取得等資金の非課税は令和8年12月31日までの贈与が対象なので、そう考えたくなります。ところが適用されるかどうかが決まるのは、お金を渡した日だけではありません。翌年3月15日までに新築等が終わっているか、入居しているか、または遅滞なく入居することが確実と見込まれるかで判定されます。
判定の物差しは、贈与の日ではなく翌年3月15日の状態
この特例には、期限に関する要件が2つあります。ひとつは、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築や取得、増改築等をすること。もうひとつは、同じく翌年3月15日までにその家屋に住むこと、または同日後遅滞なくその家屋に住むことが確実であると見込まれることです。
ただし、「遅滞なく居住することが確実」といえるかは個別の事情によります。見込みを証明できて初めて通る道であり、当てにして計画を組むものではありません。原則の期限までに住み終えている状態を目指してください。
つまり、年内に資金を渡しただけでは何も確定しません。渡した時点はスタートであって、大きな判定日は翌年3月15日にあります。なお、翌年12月31日までに居住していないときは、原則としてこの特例の適用を受けることはできず、修正申告が必要になります。
年末に渡すほど、逆算できる時間が短くなる
12月上旬に振り込んでも、翌年3月15日まではおよそ三か月半。年末近くなら残りは二か月半ほどです。建売住宅や中古住宅を買って引き渡しを受けるだけならまだしも、土地を買ってから家を建てるとなると、この期間で住宅用家屋の新築等として認められる状態と入居、または遅滞なく入居できる見込みまで整えるのは容易ではありません。
工事は天候や資材の調達で動きます。引き渡しが数週間ずれただけで、期限をまたいでしまうこともあります。年末は工事も金融機関の手続きも立て込む時期なので、余裕は見込みにくくなります。
逆に言えば、年の前半に渡すほど時間の余裕が生まれます。物件が決まっていない段階で先に資金だけを受け取ると、この持ち時間を自分から削ることになります。贈与の話が出た段階で、引き渡しの見通しが立っているかどうかを先に確かめておきたいところです。
年をまたぐと、判定される年そのものが動く
年内に間に合わないと分かったときは、贈与を翌年に回すという選び方もあります。ただし判定される年が動くことは押さえておいてください。
受け取る側の要件は、贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること、そしてその年の合計所得金額が原則2,000万円以下であることです。ただし、新築等をする住宅用の家屋の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は、合計所得金額が1,000万円以下であることが要件になります。どちらも贈与を受けた年で見るため、年をまたげば別の年の年齢と所得で判定されます。所得が大きく増える見込みがあるなら、渡す年の選択がそのまま可否に響きます。
申告の時期も一年ずれます。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告書を提出する必要があります。
資金を動かす前に、引き渡し日から逆算する
段取りとしては、まず引き渡しと入居の予定日を確かめ、そこから贈与の時期を決めてください。順番を逆にして、先に資金を受け取ってから物件を探すと、期限が自分を追いかけてきます。現時点でこの特例が使えるのは令和8年12月31日までの贈与ですが、急いで渡すことと期限に間に合うことは別の話です。日程に不安があるときは、契約前に税務署や税理士へ相談しておきましょう。
