家を売ろうと一括査定を申し込んだら、会社ごとに査定額が大きく違っていて迷っていませんか。一番高い額を示した会社に任せたくなりますが、宅地建物取引業法は、売り出す価額について意見を述べる会社に、その根拠を明らかにするよう求めています。任せる前に、根拠の聞き方と媒介契約の決まりを確かめる手順を紹介します。
査定額の差を読み解く手がかりになる決まり
家の売却を頼むときに結ぶ媒介契約の書面には、売り出す価額を記載します。宅地建物取引業法第34条の2は、この価額について会社が意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。
根拠の中身について、国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）は、価格査定のマニュアルや同じ種類の取引の事例など、合理的な説明がつくものとしています。依頼者の納得までは求めていない一方で、合理的であることは必要です。示し方は口頭でも書面でもよく、根拠を示すのは法律上の義務なので、そのための査定の費用は依頼者に請求できないとされています。
根拠を聞いてから任せ方を選ぶまでの順路
まずは、査定額を出した会社ごとに根拠を尋ねます。どの取引の事例と比べたのか、建物や土地をどう評価したのかを聞くと、額の差がどこから生まれたのかを確かめる手がかりになります。
たとえば1社だけ査定額が高いときは、その会社が使った取引の事例をほかの会社と並べると、どこで差がついたのかを比べやすくなります。根拠を尋ねることは、価額について意見を述べる会社に法律が求めている説明を受けることでもあります。
次に、任せ方を選びます。国土交通省の考え方は、会社が専属専任・専任・一般の3つの媒介契約の違いを十分に説明し、依頼者の意思を確かめたうえで契約を結ぶものとしています。
契約の書面と期間で確かめておきたいこと
媒介契約を結んだ会社は、遅滞なく書面を作って記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。依頼者が承諾すれば、電磁的方法で受け取ることもできます。書面には売り出す価額のほか、ほかの会社に重ねて頼めるかどうか、有効期間と解除、報酬に関する事項などを記載します。
ほかの会社に重ねて頼めない専任媒介契約は、有効期間が3ヶ月を超えられず、長く定めても3ヶ月になります。更新は依頼者の申出があるときにでき、あらかじめ更新を約定しておくことは許されないと同省の考え方は示しています。一般媒介契約なら、ほかの会社にも重ねて頼めます。国土交通省の標準媒介契約約款も、地価や物価の変動などで価額が不適当になれば、会社が根拠を示して変更を助言すると定めています。
高い査定額より、根拠と書面で判断する
一括査定の額に差があるときは、高さだけで任せる先を決める前に、まず根拠を聞いて見比べましょう。次に契約の種類と期間を書面で確かめれば、納得したうえで判断できます。専任で任せた場合も、期間が終わったあとに更新するには依頼者の申出が要ります。わからない点は、契約を結ぶ前に担当者へ尋ねておきましょう。
