親が持つ土地に家を建てる話が出たとき、気になるのが地代の扱いです。親子だから無料で借りてよいのか、払わないと贈与税がかかるのか。しかも、地代を払う形にすると、かえって贈与と扱われることがあります。国税庁の案内をもとに、払い方ごとの贈与税の扱いと、親子で決めておきたいことを解説します。
地代も権利金も払わずに借りるとき
国税庁の案内では、地代も権利金も払わない土地の貸し借りを使用貸借と呼びます。親の土地を使用貸借で借りて子が家を建てても、土地を使う権利の価額はゼロとして扱われ、子が借地権に当たる額の贈与を受けたとして贈与税がかかることはありません。将来、親が亡くなり子が使用貸借の土地を受け継ぐときの税額の計算では、人に貸している土地ではなく、自分で使っている土地（自用地）として評価されます。
見落としやすいのが、少しだけお金を渡す場合です。国税庁の通達は、土地の固定資産税などの公租公課に相当する額以下のお金を受け渡すだけなら、使用貸借に含めるとしています。反対に、地代は払っていなくても、権利金など地代に代わる経済的な利益を渡していれば、使用貸借には当たりません。なお、国税庁の通達では、貸し借りの一方が法人の場合、もう一方の個人は原則として法人税の取扱いに準じて扱うとしています。
地代を払うと、かえって贈与と扱われることも
注意したいのが、親子で地代を決めて払う場合です。国税庁の通達は、借地権の設定に権利金を払う慣行のある地域で、権利金を払わずに通常の地代で借りると、借地権に当たる利益を土地の所有者から贈与で受けたものとして扱うとしています。
あわせて確かめたい名義・借地・書面のこと
まず名義の扱いです。土地を借りるのではなく、土地そのものを子へ贈与すれば、贈与税の対象になります。国税庁の案内では、贈与税は個人から贈与で財産を取得したときにかかる税金です。
次に、親が地主から借りている土地に子が家を建てるときは、子と親と地主の3人が連名で、借地権を使用貸借で又借りしていると確かめる確認書を、子の住所地の税務署長へすみやかに出すよう国税庁は案内しています。
そして書面です。民法では、期間も使い道も決めていない使用貸借は、貸主がいつでも解除できるとされています。地代や権利金を払わないことと、家を建てて住む目的を、親子で書面に残しておくと後で話が食い違いにくくなります。
親子で決めて、書面と税務署で確かめる
親の土地に家を建てるときは、まず地代と権利金を払うかどうかを親子で決めます。払わない使用貸借なら借地権の贈与として贈与税はかかりませんが、地代を払う形にすると扱いが変わることがあります。決めた内容は書面に残し、地代を払うときや土地の名義を移すときは、事前に税務署へ相談しておくと迷わずに進められます。
