離婚のときに、結婚生活の中で夫婦が築き上げた財産の清算を行う、財産分与を行うことになりますが、対象となる資産が預貯金だけではなく、今現に夫婦が住んでいる不動産がある場合は多いのではないかと思います。
住んでいるマンションなどの住宅ローンがすでに終わっているのであれば、夫婦どちらかが引き続き住むことを希望するのであれば、その者名義になっていなければ名義を変更し、住まない他方にマンションなどの時価の半分のお金を渡せば解決できます。
問題は、住んでいるマンションなどの住宅ローンがまだ終わっていない場合です。分与対象になる預貯金があり、トータルすればプラスになるのであれば、さきほどと同じような形で処理をすることができますが、めぼしい預貯金すらないときには困難です。
それでも、マンションなどの時価がそこそこあり、売れば現金が入るときは、売却して代金を半分ずつ分けることができます。
オーバーローンになっている場合
では、そもそもマンションなどの時価より住宅ローンの残債務が上回っている場合はどのようにすればよいのでしょうか。
このような、プラスの財産から負債のようなマイナスを控除するとプラスが残らないときは、そもそも財産分与で清算の対象となる財産がないと考えられています。そうなると、住宅ローンを一括で支払うだけの資金調達のあてがなければ、夫婦どちらかが取得して、そのまま支払いを続けるしかないでしょう。
しばしばみられるのが、マンションなどを購入するにあたり、一部頭金を提供して夫婦の共有とし、負債も夫婦で連帯債務、あるいは一方が主債務者で他方が連帯保証人になっているケースです。
先に述べたように、住宅ローンがオーバーローンになっているときは、売却してローンをなくすことが難しいことも多く、そういった場合に離婚後も、連帯債務者あるいは主債務者になっている者（通常夫のことが多いでしょう）が、住宅ローンを支払い続けるか不安であることが多いでしょう。
実際に離婚後、しばらくしてから主に住宅ローンを支払っていた夫が支払いをしておらず、金融機関から妻に支払いを求める手紙が突然来た、という相談を受けることが少なからずあります。
離婚の際に不動産を取得しない方は連帯債務や連帯保証人から外してほしいということが多いでしょう。その場合、夫婦で話し合いをするだけではなく、金融機関を交えて協議する必要があります。金融機関によると思いますが、別の連帯保証人を立ててもらう、他の金融機関から借り換えをして一旦返済をするなどの方法があります。
また、連帯債務者になっていた夫婦が、離婚後住み続ける人が支払うことにし、一方のみ住宅ローンの支払いをする合意をすることがあります。その場合も、貸主である金融機関の承諾がなければ有効ではないため、金融機関によく相談して、承諾を得るようにする必要があります。
マンションなど不動産を購入するときは、まさか将来離婚するとは思っていなかったという場合が普通でしょう。ただ、大きな買い物ですので、気をつけないとのちのちまで大きな負担がついて回ることになります。離婚のときはきちんと不動産の清算・住宅ローンをどうするか協議し、決めるべきところはきちんと決めることが大切です。（執筆者：片島 由賀）
