お盆に実家のマンションへ帰り、年老いた親を見て、いつか来る相続を意識した方もいるかもしれません。親名義の分譲マンションを相続すると、名義変更だけでなく、相続税の申告、管理費や修繕積立金の確認など、複数の手続きを並行して進めることになります。なかでも注意したいのが期限です。相続税の申告・納付は原則10か月以内、相続登記は不動産を取得したことを知った日から3年以内です。相続登記は2024年4月から義務化され、正当な理由なく期限を過ぎると過料の対象になることがあります。
まず押さえたい、相続後の手続きの全体像
親名義の分譲マンションを相続したとき、やることは大きく分けて三つあります。相続人へ名義を移す相続登記、管理費や住宅ローンといったお金の引き継ぎ、そして相続税の申告です。期限があるものとないものが混在するため、期限のある手続きから順に片づけていくと迷いません。
この記事では、まず期限のある手続きから見ていきます。相続登記は令和6年4月1日から義務になり、期限を過ぎると過料の対象になります。管理費や修繕積立金は、滞納があるとそのまま引き継ぐことになる点も見落とせません。最後に、マンションならではの相続税評価の考え方にも触れておきます。
主な手続きの期限は、次のとおりです。
相続登記の申請義務化と、3年以内という期限
これまで相続登記に法律上の期限はありませんでしたが、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務になりました。相続で不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったこと、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。正当な理由がないのにこれを怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
注意したいのが、令和6年4月1日より前に親が亡くなっていたケースです。施行日前に開始した相続でも、まだ登記をしていない不動産は義務化の対象になります。この場合は令和9年3月31日までに登記を済ませる必要があります（不動産を取得したことを知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内）。
遺産分割の話し合いがまとまらず、3年以内に登記まで進められないこともあります。そうしたときのために、相続人申告登記という簡易な制度が令和6年4月1日から用意されました。自分が登記簿上の所有者の相続人であることを期限内に登記官へ申し出れば、ひとまず申請義務を果たしたものとして扱われます。相続人が単独で申し出られるため、話し合いの決着を待たずに義務違反を避けられます。
手続きの流れと、そろえる書類
実際の相続登記は、いくつかの段階を踏んで進めます。まず遺言書があるかどうかを確認し、遺言があればその内容に従います。遺言がなければ、戸籍をたどって相続人を確定し、どの財産があるかを洗い出したうえで、相続人全員で遺産分割協議を行います。誰がマンションを引き継ぐかが決まったら、法務局へ相続登記を申請します。
そろえる主な書類は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍や住民票、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書、対象マンションの固定資産評価証明書などです。遺言の有無や相続の形態によって必要な書類は変わるため、早めに法務局や司法書士などの専門家へ確認しておくと安心です。
登記の際には登録免許税がかかります。相続による所有権移転登記の税率は、固定資産税評価額に対して1000分の4（0.4%）です（国税庁）。課税標準となる価額は、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格が基準になります。
管理費・修繕積立金の滞納は、引き継がれる
分譲マンションで見落としやすいのが、管理費と修繕積立金の扱いです。相続は、亡くなった方の権利だけでなく義務もまとめて引き継ぐ包括承継です（民法896条）。親に管理費や修繕積立金の滞納があれば、その支払い義務も相続人が引き継ぐことになります。
さらにマンション特有のルールとして、区分所有法があります。管理費などの債権は、区分所有権を譲り受けた特定承継人に対しても行うことができるとされています（建物の区分所有等に関する法律8条）。相続人については前述の民法896条により、被相続人の義務を承継するため、管理組合から滞納分の支払いを求められる立場になります。
相続することを決めたら、管理組合や管理会社へ早めに連絡し、滞納の有無と残額を確認しておきましょう。名義変更の届け出や口座振替の変更も、あわせて必要になります。滞納が大きい場合は、相続そのものをどうするかを含め、弁護士や司法書士などの専門家に相談するのが確実です。
マンションならではの評価と、区分所有の考え方
マンションの相続税評価は、一戸建てとは少し考え方が異なります。分譲マンションの一室は、自分が使う専有部分と、廊下やエントランスなどの共用部分の持分、そして敷地を使う権利が一体になったものです。共用部分の持分は、原則として専有部分の床面積の割合で決まります。
相続税を計算するときは、この建物部分と土地部分をそれぞれ評価して合算します。さらに令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与で取得した「居住用の区分所有財産」については、区分所有補正率を用いた評価方法が加わりました。一定の対象外を除き、従来の評価額に「区分所有補正率」を掛けて評価する仕組みで、市場価格と評価額が離れやすいマンションの実態に近づけるものです（国税庁）。
評価額は立地や築年数、階数などによって一室ごとに変わるため、実際の金額は一律には決まりません。基礎控除や配偶者の税額軽減、居住用の宅地に対する特例など、税負担を左右する制度も複数あります。相続税がかかりそうなときは、早めに税務署や税理士などの専門家へ確認しておくと安心です。
迷ったら、期限のある手続きから片づける
親の分譲マンションを相続したときは、やることが重なって戸惑いがちです。まずは期限のある手続きから動くのが安全で、相続税の申告は10か月以内、相続登記は取得を知った日から3年以内が目安になります。管理費や修繕積立金は滞納があるとそのまま引き継ぐため、管理組合への確認も早めに済ませておきましょう。迷うときは司法書士や税理士などの専門家に相談すれば、一つずつ落ち着いて片づけられます。
