親から引き継いだ田畑を手放したいと思っても、宅地と同じようには売れません。農地は、売る人と買う人が合意しただけでは所有権が動かない土地だからです。しかも許可を受けずに所有権を移そうとしても、法律上の効力が生じません。売ると決める前に、どの許可が要る取引なのかを確かめておきましょう。
農地のまま売るには、原則として農業委員会の許可が要る
農地法は、農地転用目的を除き、農地について所有権を移転し、または地上権や賃借権など使用収益を目的とする権利を設定・移転する場合には、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない、と定めています。売買だけでなく、貸し借りも対象です。農林水産省は、農地を売買または貸借する場合の手続きとして、農地法に基づく農業委員会の許可を受ける方法と、農地中間管理機構が作成する「農用地利用集積等促進計画」による方法がある、と説明しています。
農業委員会は市町村に置かれる行政委員会で、その土地の農業に関する事務を担っています。誰に渡っても同じというわけにはいかない、というのが農地の考え方で、許可の場面では買い手の側の事情も見られます。法人が農地を所有する場合には農地所有適格法人の要件を満たすことなど、条件が並んでいます。許可には条件を付けることができる、とも定められています。国や都道府県が権利を取得する場合など、法律が挙げる例外に当たるときは許可が要りません。
許可がないと、権利移転の効力が生じない
見落とされがちなのがここです。農地法は、許可を受けないでした行為は、その効力を生じない、と定めています。代金を払っても、契約書を交わしても、許可がなければ所有権は移りません。登記も入らないので、買った側は自分のものだと主張できない状態が続きます。
「契約書を作ったから所有権も移った」と考える進め方は、この定めと相性が悪いということです。無許可で権利を移した場合の罰則も、法律に定められています。
農地のまま売るのか、転用して売るのかで相手が変わる
もうひとつ押さえておきたいのが、売った後にその土地を何に使うかという点です。買い手が農業を続けるなら、農地のままの取引として、原則として農業委員会の許可を受けます。農地中間管理機構が作成する「農用地利用集積等促進計画」による方法を取る場合もあります。
一方、宅地や駐車場など農地以外のものにする目的で権利を移す場合は、許可の相手が変わります。
どちらの手続きになるかで、相談先も、通るまでの見通しも変わります。買い手が現れてから初めて調べるのでは、話が進みません。
売ると決める前に、農業委員会へ相談しておく
農地の売却でつまずくのは、値段の交渉より前の段階です。許可が要る取引かどうか、農地のまま売るのか転用するのか、その土地が転用の許可を受けられる場所なのか。どれも、当事者だけでは決められません。まずは農地のある市町村の農業委員会に、土地の場所を伝えて相談してみてください。手続きの順番が分かれば、買い手を探す前にやるべきことがはっきりします。
