借地の家は売れる。ただし地主が承諾しないときは裁判所に頼る道があります

親から引き継いだ家が、借りている土地の上に建っていることがあります。売りたいけれど地主に切り出しにくい、という声も聞きます。建物は自分のものでも、土地を使う権利の種類によっては、譲るときに地主の承諾が要ります。承諾が得られないときに何ができるのか、条文に沿って紹介します。

借地権には2つの種類があり、承諾が要るのは片方

まず確かめたいのが、土地を使う権利の種類です。借地借家法は借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定めています。名前は同じ借地権でも、中身は地上権と賃借権の2つに分かれます。

承諾の話が出てくるのは、賃借権のほうです。民法612条は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡すことができないと定めています。承諾を得ずに第三者に使わせたときは、賃貸人が契約を解除できるとも書かれています。民法612条が承諾を求めているのは賃借権についてで、借地借家法19条の見出しも「土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可」です。どちらの権利なのかで、この先に出てくる手続きが変わります。契約書と登記の記載を先に確かめておいてください。

承諾しないと言われたときの、裁判所への申立て

賃借権だったとして、地主が首を縦に振らないこともあります。その場合に借地借家法19条が用意しているのが、承諾に代わる許可です。

条文は、建物を第三者に譲ろうとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾しないときは、裁判所が借地権者の申立てによって承諾に代わる許可を与えることができる、としています。判断にあたっては、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、譲渡を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければなりません。

許可はただ出るだけではありません。当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、譲渡を条件とする借地条件の変更を命じたり、許可を財産上の給付にかからせたりできると定められています。裁判所は、特に必要がないと認める場合を除いて、鑑定委員会の意見を聴くことになっています。

地主が自分で引き受けると言い出したとき

申立てをすると、地主の側から別の答えが返ってくることがあります。

19条3項は、裁判所が定める期間内に地主が自ら建物の譲渡と賃借権の譲渡を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は相当の対価を定めてこれを命ずることができるとしています。第三者へ売る代わりに、地主が買い取る形です。なお、競売や公売で建物を取得した人が申し立てる場合は、建物の代金を支払った後2か月以内という期限があります。