相続した土地を売って代金を分けると決めたあとには、踏む順番があります。遺産分割協議書をつくり、相続登記で名義を変え、売却し、翌年に譲渡所得を申告する流れです。この順を外すと売却そのものが進みません。期限のある手続きも含めて、順を追って解説します。
代金が手元に届くまでに踏む4つの段階
売買契約を先に進めたくなりますが、名義が亡くなった方のままでは売却できません。買主に所有権を移せないからです。全体の流れを並べると次のようになります。
誰の名義で登記するかは、協議書の書き方とセットで決める
換価のためだけに、相続人のうちひとりの名義でいったん登記することがあります。手続きが早く済む一方で、売却代金を他の相続人へ渡した時点で贈与とみなされないかが気になるところです。
国税庁の質疑応答事例では、遺産分割の調停で換価分割をすることになり、換価の都合上ひとりの名義で相続登記をしたうえで代金を分配する場合について、その登記が単に換価のための便宜であり、代金が調停の内容に従って実際に分配されるのであれば、贈与税の課税が問題になることはないとされています。
話し合いで決めた場合も考え方は同じ方向です。何のための登記なのか、誰にいくら分配するのかを遺産分割協議書に書き残しておけば、あとから経緯を説明できる状態になります。口頭の了解だけで名義を寄せるのは避けたいところです。
登記には3年の期限、売却後の申告には特例の期限がある
令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。遺産分割が成立した場合は、成立した日から3年以内です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。令和6年4月1日より前に開始していた相続も対象で、その日より前に取得を知っていた未登記不動産は、令和9年3月31日までが期限です。
売却後の申告では、相続税を納めた人向けの特例があります。相続した財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売れば、納めた相続税のうち一定額を取得費に加えられます。
もうひとつ押さえておきたいのが所有期間の数え方です。相続で取得した土地は、被相続人の取得時期がそのまま引き継がれます。相続した日からではなく、親が買った時点から数える点は間違えやすいところです。
売り急ぐより、名義と書面を先に整えたほうが結局は早い
買主が見つかってから登記に取りかかると、必要書類を集めている間に話が流れることがあります。誰の名義にするか、代金をどう分けるかを協議書の形にし、登記まで済ませてから買主を探すほうが、結果として早く終わります。相続税の申告が必要な家庭では、遺産分割が終わっていなくても10か月の申告期限が延びない点も忘れずに。
