大規模修繕の見積もりが出てきて、積み立てているお金では届かないと分かります。マンションの管理組合では珍しくない場面です。工事の中身を削る話に進む前に、そもそも積立額が世の中の水準と比べてどうなのか、足りない分をどう埋める道があるのかを押さえておきましょう。
足りているかどうかは、国が出した目安と比べられる
国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で、専有面積1平方メートル当たりの月額の目安を示しています。366事例の長期修繕計画を集めて分析したもので、平均値とあわせて事例の3分の2が収まる幅も併記されています。機械式駐車場がある場合は別に加算する形ですが、駐車場の維持管理・修繕工事費や駐車場使用料を管理費や修繕積立金と区分して経理している場合などで、機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄うなら、加算不要です。
いずれも1平方メートル当たりの月額です。目安の範囲に収まっていないからといって直ちに不適切と判断されるわけではない、とガイドラインは断っています。それでも幅の下限を大きく下回っているなら、不足は今回だけの話ではない可能性があります。
埋め方は4つ、どれを選んでも総会にかかる
不足分の埋め方は、居住者から一時金を集める、積立金そのものを値上げする、工事の範囲や時期を組み替える、借り入れる、の4つに整理できます。前の3つは負担や仕上がりに直接響くため、合意に時間がかかりがちです。4つ目の借り入れは、公的な仕組みが用意されています。
借りる道は、決めることまで先に決まっている
住宅金融支援機構の「マンションすまい・る融資」（マンション共用部分リフォーム融資）は、管理組合が借り主になれる仕組みです。融資の利用には機構が承認した保証機関の保証または個人の保証が必要で、2026年4月現在の承認保証機関は（公財）マンション管理センター、（一財）住宅改良開発公社、（公社）全国市街地再開発協会です。申込みには総会の決議が要り、工事を実施すること、機構から借り入れること（借入金額、返済期間、借入予定利率）、返済に修繕積立金を充てること（管理規約にその旨の記載がある場合はこの決議は不要）、一時金を集めるかどうかとその額、積立金の増額の内容と増額後の額を決議しておく必要があります。（公財）マンション管理センターまたは（一財）住宅改良開発公社の保証委託を利用する場合は、その保証委託も決議事項です。
削る話より先に、いくら足りないのかを揃える
工事の中身を削る議論は、不足額がはっきりしないまま始めると空回りします。まず自分たちの積立額を国の目安と並べ、次に不足分を一時金、値上げ、工事の組み替え、借り入れのどれで埋めるかを見比べます。借り入れを選ぶなら、総会で決める項目が先に決まっているので、議案を組み立てる順番も見えてきます。順番を入れ替えるだけで、話し合いはずいぶん進みやすくなります。削るかどうかを決めるのは、その後で構いません。
