土地の「一物四価」とは　それぞれの定義を説明

（問い）

　　一つの不動産に４つの価格がついていますが、どういうことなのでしょうか？

（答え）

　　皆さん、新聞などで「土地価格は『一物四価』で、非常に分かりにくい。」という論調の記事を読んだ経験があることと思います。「一物四価」とは、同一の土地について

　　において全て異なった価格が付けられていることを指しています。では、どの価格が正しいのか？と疑問に持つのが当たり前ですよね。

　　答えは、全て正しい価格である、ということです。これだと、益々分からなくなってしまいます。

　　では、それぞれの価格の定義を説明することを通じて、なぜ全て正しい価格なのかを説明したいと思います。

（１）実勢価格

　　市場において現実に成立した価格のことを言います。いわゆるマーケットにおいて成立した価格ですから、マーケットプライスのことです。正常な価格を含みますが、売り手・買手の思惑により売り急ぎ・買い進み等の特殊事情において成立した異常値である価格を含んだ価格概念です。

　　なお、法律上、実勢価格と「時価」とは異なることに注意して下さい。

（２）公示地価

　　地価公示法に基づいて、発表されるその年の１月１日の土地価格をいいます。その価格は、正常な価格です。「正常な価格」とは、土地について自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格のことです。

　　マーケットにおいて認められるべき価値（マーケットバリュー）に基づいて成立するであろうと認められる価格の意味です。不動産価格の専門家である不動産鑑定士の鑑定評価に基づき土地鑑定委員会が決定します。

　　なお、法律上、「正常な価格」のことを「時価」といいます。

（３）路線価

　　相続税の算定の基礎となる相続財産である土地価格を計算するために、国税局長が発表する財産評価通達で採用されている路線価方式において、計算の基になる価格のことです。日本全国を一律の方式（路線価方式）で評価する制度のため、正常な価格との間に余裕を持たせる必要があります。そのため公示地価の80％を目標に決定されています。

　　なお、相続税は国税であり徴税者は税務署です。

（４）固定資産税評価額

　　固定資産税を徴税するために固定資産税の算定の基礎となる土地価格を評価したものです。その特徴は、３年に一度評価することになっているため、評価しない年度が２年でてしまいます。したがって、固定資産税評価額と正常な価格との間に余裕を持たせる必要があります。そのため公示地価の70％を目標に決定されています。

　　なお、固定資産税は地方税であり徴税者は地方自治体です。

　　実勢価格以外は、それぞれの目的を達成するために国、地方自治体等において定められた価格です。正常な価格を基礎としていますが、制度の特長により（３）と（４）の価格は公示地価の80％並びに70％の水準に抑えられている特質があるわけです。

　　したがって、皆さんが路線価や固定資産税評価額などを利用する場合、それぞれの制度特徴をよく理解した上でご利用下さい。