不動産投資を始めようと物件情報を眺めていると「オーナーチェンジ物件」と書かれている物件を目にしたことがある方も多いはずです。
住宅の購入や売却などでは聞かない独特の言葉ですが、どういった特徴があるのでしょうか？
今回はオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを解説していきます。
目次
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは、賃貸借契約を締結した入居者がいる状態で不動産売買を行い、所有者（オーナー）が代わる物件のことを言います。
全部屋空室で入居者がいない状態での不動産売買はオーナーチェンジ物件とは言いません。
また、所有者が代わっても賃貸借契約はそのまま次のオーナーに引き継がれるといった特徴があります。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件ではすでに入居者がいる状態ですので、新規に入居者を募集する手間や費用を省くことが可能です。
原状回復やリフォームといった費用も抑えられます。
また、引渡し後から即家賃収入を得ることができるのも大きなポイントです。
通常、空室の状態から入居者が実際に入居し、家賃の入金あるまでに数か月以上の期間がかかります。
さらに物件の種類にもよりますが、賃料が相場よりも安く設定されていたり、賃貸中または空室時の売却額に価格差がある時などは物件を安く購入できる場合があります。
オーナーチェンジ物件のデメリット
オーナーチェンジ物件の1番のデメリットと言えるのが、すでに入居中の方がいるため、室内の内見ができない点です。
安く物件を購入できたと思っていても、入居者が退去して室内を確認したら想像以上に汚い、古い、ボロボロの状況だったという可能性があります。
また、どんな入居者が住んでいるか正確に分からないという点にも注意が必要です。
家賃滞納の常習者や他の入居者とトラブルを起こす人がいて、困って売りに出したのかもしれません。
さらに、悪質なケースとして、「サクラ」の入居者を雇い事前に入居させることによって、「高い賃料で満室」と優良な物件に見せかけて売却に出している場合があります。
引渡し後にしばらくして次々と退去が発生してしまうと、収益の悪化や大きな費用が発生してしまいますので、事前にレントロールを読み込んだり、売主への確認などを怠らないようにしましょう。
初心者むきのオーナーチェンジ物件は、事前調査と確認がカギ
すでにビジネスとして収益を得ている物件を購入するわけですから、比較的初心者にもオーナーチェンジ物件は始めやすい投資先です。
しかし、室内の状況や入居者の詳細が分かりづらいといったデメリットもありますので、購入前に念入りに調査・確認することが大切です。(執筆者：菊池 悠介）
