住宅ローンの返済が苦しくなったとき、家を手放す方法は1つではありません。裁判所が進める競売と、通常の売買として売る任意売却があり、売れる値段も引渡しの時期も変わります。そして手放す前に、返済のしかたを変えるという道も残っています。順を追って見ていきます。
返済が苦しくなったとき、最初に向かう先
住宅金融支援機構は、月々の返済で困ったときに使える返済方法の変更を3つ用意しています。返済期間の延長などのAタイプ、一定期間の返済額を減らすBタイプ、ボーナス返済分の変更や取り止めのCタイプです。条件によっては組み合わせることもできます。
相談の窓口は、返済中の金融機関です。相談先では、状況と希望を聞いたうえで、向いている変更のメニューを提案するとしています。
それでも続けられないときの2つの道
機構は任意売却のパンフレットで、返済が困難になった場合について「残念ではありますが任意売却又は法的措置（競売）によりご自宅を手放していただくことになります」と書いています。行き先はこの2つです。同じ「家を手放す」でも、誰が主導して、いくらで、いつ引き渡すかがまったく違います。
競売は裁判所が進める、債権者のための手続
競売のうち、住宅ローンに関わるのは担保不動産競売です。裁判所の説明によれば、債務者が所有する不動産に抵当権などの担保権を持つ債権者が、その担保権を実行して不動産を売却し、債権を回収する手続にあたります。
申し立てるのは担保権を持つ債権者で、申立先は不動産の所在地を管轄する地方裁判所です。裁判所が開始決定を出して不動産を差し押さえ、執行官や評価人の調査を経て売却を実施し、代金が納付されると所有権が移り、最後に売却代金が法律上の順位に従って配られます。
売る時期も値段も、住んでいる人の意向では決まりません。
任意売却で変わること、変わらないこと
機構は任意売却を勧める理由を3つ挙げています。通常の不動産取引として売買されるため一般的に競売より高値で売却でき、負債の縮減につながること。手続に協力すれば、状況により売却代金から不動産仲介手数料や抹消登記費用等を控除して渡せる場合があり、残債務の状況等によっては延滞損害金減額の相談に応じられる場合があること。そして裁判所による手続である競売と比べ、引渡し時期の調整がしやすく、退去後の生活設計が立てやすいことです。
変わらないこともあります。機構は「任意売却による返済金が債権額に満たない場合、破産免責となっている方を除き、お客さまの残債務の返済義務は残ります」と明記しています。ただしその後の返済計画は、生活状況等を踏まえて返済可能な金額を決めていくとしています。手続は「任意売却に関する申出書」を提出するところから始まります。
動けるうちに、返済中の金融機関へ相談する
住宅ローンが払えなくなったとき、競売まで進むと売る時期も値段も自分では決められなくなります。任意売却なら通常の売買として扱われ、高値と引渡し時期の調整が期待できますが、そこへ進むにも手続と時間が要ります。返済方法の変更で持ちこたえられる段階なら、家を手放さずに済む可能性もあります。返済が苦しいと感じた時点で、返済中の金融機関に相談してください。
