お盆に帰省して、誰も暮らしていない実家の鍵を開けた方もいるはずです。売るか、貸すか、取り壊すか。迷う気持ちはあっても、先に済ませておく手続きは決まっています。名義を相続人へ移す相続登記です。ここを飛ばすと、選べる道そのものが狭くなります。順番を確かめて、今年のうちに一歩動きましょう。
何よりも先に、登記簿の名義を相続人へ移す
傷みや近隣とのトラブルも心配ですが、最初に確かめたいのは登記簿の所有者の名前です。令和6年4月1日から相続登記の申請は義務になりました。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請することとされました。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行日より前に相続によって不動産を取得していた未登記のものも対象で、原則として令和9年3月31日までが期限です。ただし、令和6年4月1日以後に不動産を相続で取得したことを知った場合は、その日から3年以内です。遺産分割の話がまとまらないときは、相続人であることを登記官に申し出る「相続人申告登記」という簡易な方法があります。申し出た人については、義務を履行したものとみなされます。
売る、貸す、取り壊す。三つの道は要る手間が違う
名義が整うと、ようやく選択肢を並べて比べられます。手放すのか、持ったまま活かすのかで、手間もお金の出入りも変わります。
買い手や借り手が見つかりにくい地域なら、自治体をまたいで空き家情報を探せる全国版空き家・空き地バンクもあります。掲載されるのは各自治体が把握・提供している空き家等の情報で、サイトは公募で選ばれた株式会社LIFULLとアットホーム株式会社が運営しています。使えるかは物件のある自治体に確かめてください。
売るなら効いてくる、空き家の3,000万円特別控除
見落としやすいのが税金です。相続した家屋やその敷地を売ったとき、要件に当てはまれば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。家屋や敷地等を相続または遺贈で取得した相続人の数が3人以上なら2,000万円です。対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続開始の直前に被相続人以外に住む人がいなかったことも要ります。要介護認定などを受けて老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象です。家屋のまま売るなら一定の耐震基準を満たすこと、満たさないなら取り壊すことが求められます。令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の時から翌年2月15日までに耐震改修工事をして耐震基準に適合させるか、全部を取り壊した場合も対象になり得ます。売却代金は1億円以下であることも条件です。譲渡の時期は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間で、しかも相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに済ませる必要があります。申告には、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。
期限のあるものから、順に片づけていく
実家をどうするかは、家族の思い出も絡んで一日では決まりません。それでも、名義を移す期限と、特例が使える年末という期限は待ってくれません。まずは登記簿を取り寄せて所有者を確かめ、電気や水道、火災保険といった契約を書き出しておきましょう。そのうえで司法書士や税理士、自治体の窓口に相談すれば、判断はぐっと軽くなります。今年の帰省を、その最初の一歩にしてみてください。
