住んでいた家を売ることになったものの、引き渡した後に雨漏りや設備の故障が見つかったら責任を問われるのではと気になっていませんか。法務省の説明資料によると、いまの民法で問題になるのは、当事者が合意した契約の内容に適合しているかどうかです。売る前に、家の状態と契約書を確かめておきましょう。
契約の内容に合わないとき、買主がとれる4つの手段
売主の責任の考え方は、2020年4月1日施行の改正民法で見直されました。民法は、引き渡した家が種類や品質、数量の点で契約の内容に適合しないとき、買主が売主に修補などの追完を請求できると定めています。これがいわゆる契約不適合責任で、民法が定める買主の手段は次の4つです。
代金の減額は、追完ができないときや売主が追完をはっきり拒んだときなどは、催告なしで請求できます。一方、不適合が買主の責めに帰すべき事由によるときは、追完も代金の減額も請求できません。
1年の期限は、引渡しの日ではなく知った時から数える
気になるのは、いつまで責任を問われるかです。民法は、種類や品質の不適合について、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、表の4つのいずれもできなくなると定めています。法務省の説明資料によると、改正前は買主が瑕疵を知ってから1年以内に権利を行使する必要があり、改正で通知に改められました。通知では、不適合の種類やおおよその範囲を伝えることが想定されています。
ただし、売主が引渡しの時に不適合を知っていたときや、重大な過失で知らなかったときは、この1年の制限はかかりません。別に消滅時効の決まりもある点に、法務省の資料は注意を促しています。
売る前にしておきたい3つの準備
まず、雨漏りや設備の不具合など、分かっている家の状態を書き出して買主に伝えます。国土交通省の手引きが紹介するとおり、民法572条は、責任を負わない特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと定めています。
次に、建物状況調査（インスペクション）を使うかを考えます。手引きによると、講習を修了した建築士が、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分を目視や計測などで調べるもので、売主と買主のどちらが実施してもかまいません（買主が実施するときは売主の同意が必要）。
最後に、伝えた家の状態や、売主が責任を負う範囲が契約書にどう書かれているかを確かめてから署名します。
売った後の不安は、売る前の確認で小さくできる
不適合が見つかったとき、買主は表の4つの手段をとれます。種類や品質の不適合なら、買主が知った時から1年以内の通知が前提です。分かっている状態は隠さず伝え、契約書を確かめてから署名しましょう。迷う点は、仲介の担当者や弁護士などに相談してみてください。
