使わないまま持っている土地を手放すとき、いちばん気になるのは手元にいくら残るかです。売買代金がそのまま残るわけではなく、税と手続きの費用が差し引かれます。しかもその税率は、売る時期を1日ずらすだけで大きく動くことがあります。
手元に残る額は、売値から差し引いた後に決まる
税がかかるのは売買代金そのものではありません。国税庁は譲渡所得の金額を「収入金額 − 取得費 − 譲渡費用」として示しています。取得費は買ったときの代金や購入手数料、譲渡費用は仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
昔から持っている土地では、買ったときの契約書が見つからないことがあります。その場合は売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。ただし実際の購入額より小さくなることが多く、差し引ける額が減るぶん課税される所得は大きくなります。売買契約書や当時の領収書が残っていないか、権利証や古い書類と一緒に探しておきたいところです。
5年の線は、売った年の1月1日で数える
ここで効いてくるのが所有期間です。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得になり、税率が変わります。
数えるのは売った日ではなく、売った年の1月1日だという点に注意が必要です。取得から5年が過ぎた直後に売っても、その年の1月1日に5年を超えていなければ短期のままになります。復興特別所得税は平成25年から令和19年までの各年分にかかります。
契約書に貼る印紙は、契約金額の段で決まる
売買契約書には、契約金額に応じて印紙税がかかります。不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものは軽減措置の対象で、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成されたものに適用されます。
記載された契約金額が1万円以上10万円以下のものは軽減措置の対象にならず、税額は200円です。契約金額が1万円未満のものは非課税です。なお売買契約書の印紙代は、上で見た譲渡費用に含めることができます。支払って終わりではなく、譲渡所得を計算するときに差し引ける費用です。
売る時期は、手取りを左右する数少ない自分で決められる条件
土地の相場も買い手も自分では選べませんが、いつ譲渡するかは調整できることがあります。資産を譲渡した日は、原則として売買などの譲渡契約に基づいて買主などに引き渡した日をいいますが、売買契約などの効力発生の日に譲渡があったものとして確定申告することもできます。所有期間が5年前後なら、譲渡する年の1月1日時点で5年を超えているかを先に確かめるだけで、所得税の税率が変わります。買ったときの契約書が残っているかどうかも、早めに探しておきたいところです。差し引ける取得費が変われば、課税される所得も変わります。
