退去後の請求書を見て、敷金が返ってこないどころか追加で払うのかと戸惑う人は少なくありません。壁紙の張替えや清掃代が借主負担に見えても、負担の線を考える物差しは民法と国土交通省の指針です。どこまでが自分の負担で敷金はいくら返るのかを、請求書の順に見ていきます。
退去してすぐ届いた請求書に戸惑う20代の会社員
「壁紙の張替えと清掃代で、預けた敷金より多い金額でした。普通に住んでいただけなのに、全部払うのでしょうか。」都内で一人暮らしをしていた20代の会社員は、退去後に届いた明細に驚いたといいます。敷金は差し引いた残りが返ると聞いていたからです。
負担の線を引く物差しは民法と国土交通省のガイドラインです。ガイドラインは法的な拘束力を持たない指針ですが、国民生活センターも原状回復の考え方の参考として案内しています。
通常の使い方でついた損耗は借主の原状回復義務に入らない
民法621条は、借主が負う原状回復義務から、通常の使用によって生じた損耗と経年変化を除いています。借主に責任のない事由による損傷も、ただし書で対象外です。借主の故意・過失や善管注意義務違反による傷や汚れは借主の負担で、ガイドラインも原状回復をこの範囲の復旧と定義しています。この線引きは2020年4月1日施行の改正民法で条文になりました。ガイドラインの例示を目安に分けると次のようになります。
敷金は借主の債務を差し引いた残りが返ってくる
民法622条の2は、敷金を、名目を問わず借主の債務を担保する目的で貸主に渡す金銭と定めています。貸主は賃貸借が終了して部屋の返還を受けたとき、敷金の額から借主の債務の額を控除した残額を返還しなければなりません。差し引かれるのは未払いの賃料や借主の落ち度による修繕費などで、通常損耗の分まで引かれていれば返還を求められます。
特約で借主負担にできるのは要件を満たしたときだけ
クリーニング費用は借主負担といった特約があれば、通常損耗の分でも借主が払う場面はあり、特約自体は契約自由の原則で認められます。ただし通常損耗の修繕を借主に負わせる特約は本来より重い義務を課すため、特約に必要性があって暴利的でないなど客観的・合理的な理由があり、借主が通常の原状回復義務を超える義務を負うと認識し、その意思表示をしていることが要件とされています。
最高裁判所第二小法廷判決（平成17年12月16日）でも、通常損耗の範囲が契約書の条項に具体的に明記されているか、口頭説明で借主が明確に認識して合意したと認められることが必要だとしました。
請求書は項目ごとに分け、納得できなければ相談を
請求書は項目ごとに通常損耗・経年変化と借主の落ち度による損傷に分け、特約が明確な文言で合意されているか、入居時の写真や記録と合わせて確かめます。納得できなければ貸主側に明細と根拠の説明を求め、話し合いがつかないときは消費生活センター（消費者ホットライン188）に相談します。
