同じ築年数のマンションでも、修繕の積立や計画の中身は建物ごとに違います。その差は住んでいる人にも買う人にも見えにくいところでした。そこを外から確かめられるようにしたのが、管理計画認定制度です。令和4年度に始まり、基準を満たした管理計画を自治体が認定します。認定は管理組合の努力を証明するだけでなく、融資や税の面でも効いてきます。手順を追って見ていきます。
認定するのは自治体、見られるのは管理計画
申請するのは管理組合の管理者等です。法律は「認定を申請することができる」と定めていて、義務ではありません。認定する側は、マンション管理適正化推進計画を作った市・特別区で、市以外の町村部は都道府県が受け持ちます。この推進計画を作っていない自治体では、そもそも申請ができません。
進め方は決まっています。まず総会で認定申請を行う旨を決議し、次にマンション管理センター等へ事前確認を申請します。事前確認講習を修了したマンション管理士が基準に適合しているかを見て、適合していれば事前確認適合証が出ます。これを添えて自治体へ認定申請すると、認定通知書が発行されます。
基準は5つの分野に分かれている
国が定める認定基準は次のとおりです。このほかに自治体が独自の基準を置いている場合があるので、申請先に確認しておきます。
長期修繕計画では、積立金の平均額が著しく低額でないことも求められます。積立の水準そのものが問われる仕組みです。
認定が効いてくるのは、お金と売り買いの場面
住宅金融支援機構の制度で優遇があります。長期固定金利の住宅ローンの金利引下げ、返済期間を最長50年にできる住宅ローンの利用、共用部分のリフォーム融資の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率の上乗せです。長寿命化に資する大規模修繕工事については、2027年3月31日までに工事を完了するなどの要件を満たすと、固定資産税額の減額を受けられる場合があります。公表を可とした認定マンションは一覧や不動産情報サイトに載るため、売るときの材料にもなります。
ただし認定は取りっぱなしにはできません。5年ごとに更新を受けなければ効力を失います。更新のときも初回と同じ規定が準用されるので、そのつど基準に適合しているかを確かめることになります。認定した計画どおりに管理していないと改善を命じられ、取り消されることもあります。
2027年4月に制度が広がる。長期修繕計画から見直す
2025年5月30日に公布された改正法で、分譲事業者が管理計画を作って管理組合へ引き継ぐ仕組みが加わります。その後、関連する省令・告示が2026年7月31日に公布され、管理組合の管理者等が申請者となる場合の認定基準も見直されます。施行は2027年4月1日です。いま申請を考えている管理組合にとっては、基準が変わる前後どちらで動くかという判断が出てきます。まず手元の長期修繕計画を開いて、期間が30年以上あるか、残りの期間に大規模修繕が2回入っているかを確かめるところから始めましょう。
